作为一名经济适用房开发商,我一直在努力应对越来越严格的建筑规范和市政成本,这些都在不断推高建造一所基本住房的价格。1992年,我可以花大约7.5万美元(约合人民币730万元)建造一套小的、上下两层的入门级住宅,除了土地以外,所有成本都算进去了。如今,同样的房子花了我大约16万美元,包括代码升级和市政费用。
2016年8月11日,当唐纳德·特朗普还是候选人时,他在迈阿密举行的全国住宅建筑商协会(NAHB)董事会年中会议上发表了讲话。他提出了一个雄心勃勃的、对行业有利的平台,其中包括将建造房屋的监管成本从目前的25%降至2%左右。
很难想象有谁会实现如此激进的削减,但在总统于2017年3月16日提交给国会的预算蓝图中,我们可以看到他的目标是如何回滚监管。
回滚是什么样子的?
总统的预算申请是政府融资流程的第一步,你可以在管理和预算办公室的网站(管理预算办公室).在真正的预算获得通过之前还有很长的路要走,从过去通过立法的努力来看,这个过程将涉及很多激烈的争论和妥协。尽管如此,让我们看看这个提案与我们行业的关系。
总统预算中可能被削减或大幅削减的项目包括:
- 取消用于为低收入居民的老旧房屋和出租房屋改造隔热和防风雨密封的耐候援助计划和州能源计划,以及用于节能项目的州拨款,如激励升级到更高效的暖通空调系统。
- 取消社区发展整体赠款项目的资金,用于升级目标社区的租赁和中低收入住房,以及用于市中心改善区。
- 取消为经济适用房开发提供资金的家庭投资伙伴计划。
- 消除“选择社区”,这是一个支持像Neighborworks这样的组织以当地为导向的策略来解决困难社区的项目。
- 取消自助房屋所有权机会计划,该计划帮助资助诸如仁人家园这样的组织,向在利用购房者和志愿者劳动为低收入家庭建造住房方面有经验的非营利组织提供赠款。
- 取消对第4节“社区发展和经济适用房能力建设”的资助,该节为社区发展公司(cdc)和社区住房发展组织(CHDOs)提供培训和能力建设,以开展有利于低收入人群的社区发展和经济适用房活动。
- 取消对50多个EPA项目的资助,如“能源之星”、“室内空气+”和“水感”;以及针对社区空气质量项目的专项Airshed赠款;以及内分泌干扰物筛选计划(Endocrine Disruptor Screening Program),该计划测试产品对雌激素、雄激素和甲状腺激素的潜在影响,这是那些寻求获得某些室内装修产品LEED认证资格的人所关注的问题。
政策的回落会降低房屋建设成本吗?
唯一可能影响房屋建筑成本的监管回调提议是废除奥巴马时代的WOTUS法规,指导EPA和陆军工程兵团(兵团)大大扩大“环境保护”的定义。美国的水域,即(WOTUS)规则。
虽然WOTUS自20世纪70年代就存在了,但在奥巴马-环保署大幅扩大“美国水域”的定义后,WOTUS在农业和建筑行业声名狼藉,包括小支流,甚至人造水体,如人造池塘。修订后,地方政府开始积极监管挖掘和分级,要求更高严格的侵蚀控制这些措施无疑使挖地下室和盖房子变得更加困难。如果您的土地上有任何水物,如池塘或溪流,WOTUS的审查和许可过程将为您的许可证申请增加费用和时间。NAHB强烈反对这一规定,并发表了一份庆祝的公告特朗普于2017年2月28日废除了该禁令。
许多停滞不前的开发项目现在可能会走向许可,而其他项目将避免代价高昂的延误。
否则,住房倡导基金和能源效率项目的缩减要么会造成伤害,要么只会非常缓慢地影响住房建设成本。
随着时间的推移,能源之星计划的取消可能会对绝缘和密封规范产生负面影响,因为国际节能规范对家庭的大部分规定直接来自于美国能源部的研究和标准能源之星的级别,以及相关的程序,包括IndoorAirPLUS,节水.
最终,联邦政府对地方司法管辖区在地方法规中采用的内容几乎没有影响力。一些市政当局可能会继续积极采取行动,制定更严格的能源标准,以实现净零标准,如科罗拉多州博尔德市,其他市政当局可能会取消一些能源要求,或保留国际建筑规范(IBC)的下一版标准,如内布拉斯加州的奥马哈市。
除了提高能源标准外,这些项目还为许多建筑商提供了一个品牌推广的机会,他们将EnergyStar认证作为更高质量的标志进行营销。联邦计划将不得不被私人标签认证所取代,比如马斯科生活环境.
其他项目,如能源部的建筑技术办公室可能会关闭。能源部赞助了一些项目,比如零能源准备之家和挑战之家,为建筑商提供训练场地。这些项目让建筑商了解了建筑科学,并教会了我们提高建筑质量的方法。没有了过去工会时代的学徒计划,也没有了面向承包商的欧洲建筑工程学院体系,唯一的主要研究和开发都是通过EPA和DOE的项目,以及全国住宅建筑商协会(National Association of Homebuilders)在较小程度上完成的。
为什么成本会增加?
没有哪个行业会迷恋监管,尤其是在官僚作风浓重、缺乏同情心的情况下。但总的来说,住宅建筑行业已经接受了绿色建筑和能源效率先驱们制定的更高标准。作为一名喜欢提高质量赌注的建筑商,我想知道建筑商是否会继续推动EPA和DOE开创的质量和性能的极限。尽管建筑商抱怨连连,但建筑成本的通胀泵主要并非来自监管过度。
我们行业的成本增加符合经济规律,放松管制不会改善。首先是供求关系。就像低住房库存会推高房地产价格一样,低劳动力库存也会推高员工和分包商的成本。随着从事这一行业的年轻人越来越少,移民人数也在减少,这种趋势可能会变得更糟。
美国的建筑规范是在半民主的过程中,由行业游说者、行业贸易协会以及少数建筑商和工程师的意见共同制定的。
制造商游说团体的重手推动了许多监管。对于建筑产品制造商来说,没有比让你的产品成为法律要求更好的营销策略了。例如,20世纪90年代,当我在加州建造房屋时,抗震标准要求在框架中安装大约900美元的特殊硬件。多亏了Simpson Strong Tie和HCS等公司的有效游说,现在它很容易就超过了1万美元。这不是环保局的错。
在北部,加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)就像我们的HUD/FHA/和房利美/弗雷迪机构合二为一。他们资助建筑科学的研究和发展,因为他们不依赖于行业资金,他们提出的许多建筑方法解决了我们解决的问题,但通过成本效益的方式。当我建造经济适用房时,我经常采用加拿大的建筑方法,因为这样可以省钱。
额外的绝缘材料,不像昂贵和过度的框架硬件,有问题的灭火系统,以及两英尺长的走廊上没有理由的电源插头——这些都是经济适用房建筑商的祸根——它的好处是降低了拥有成本,并且提供了一个理由来购买一个新的,更节能的房子,而不是一个成本更低的相同大小的现有房子。缩减EPA的规模不会像许多建筑商预期的那样对降低监管成本产生显著影响。
但你可能有机会回到过去,用我们过去的方式来建造,用径流堵塞街道和河流,不关注室内环境健康,或者更好的方法来密封、绝缘和建造更高的能源性能。到2030年,我们可能无法实现住房零净值。
我想知道你会如何回应,放松你的建筑标准?或者你会继续提高你的建设质量,没有强制监管的动力。