剧情简介:乔什·塞林格Birdsmouth设计建造描述当构建者在独立实体设计的项目上工作时,设计-投标-建造序列的缺点,并介绍了设计-建造模型的优缺点。设计-构建的核心是迭代设计过程,这允许团队在每个项目中更快地学习,并提高性能和可构建性。
W当我开始我的建筑公司时,我们是一个总承包商,由第三方建筑师起草建筑设计。大约在八年前,我们改变了方式,创建了自己的设计团队,并全部投入到设计-建造(DB)交付方法中。作为一家高性能建筑公司,我们意识到将公司从Birdsmouth Construction改为Birdsmouth Design-Build是我们做出的最明智的决定之一。
虽然传统的设计-投标-建造(DBB)方法有它的一席之地,但我们已经厌倦了它固有的低效率和挫折。这些对我们这样的建筑商来说尤其重要零能耗住宅它们比行业标准更健康、更舒适、更有弹性,而且溢价尽可能低。通过将设计和施工团队放在同一个保护伞下,并在每个阶段保持他们的联系,我们不仅以较低的相对成本建造更好的住宅,而且我们也能够以更快的速度创新,改善我们与客户的关系。
DB系统的核心是迭代设计过程(IDP),这为我们的设计师和建造团队提供了时间——与第三方专家(如结构工程师和景观设计师)的输入——产生、测试和调整想法,然后重复这个循环,直到解决方案得到优化。相比之下,DBB过程倾向于只向前推进,这使得建造者更被动,而不是主动,被迫对他们没有参与构思的计划尽最大努力。
在轨道的右边由20世纪30年代的轨道车厢改造而成,是Birdsmouth设计建造公司的基地。设计和构建团队定期会面,共同完成项目的各个阶段——从设计到施工管理——分享从每个项目中获得的知识。客户会议也在这里举行,中间有一个空间供Birdsmouth的设计师和项目经理使用。 |
设计-投标-建造的问题
在目前的定制住宅交付系统中,客户首先聘请设计师/建筑师。有时他们会直接伸出援手;有时他们会先联系建筑商,建筑商会把他们介绍给建筑师。客户向建筑师描述他们的计划(愿景和目标),建筑师询问建筑将建在哪里,客户的目标是什么预算在收集有关网站的信息和任何司法限制或规则之前,他们的想要和需要是什么,他们的时间表是多长。
在进行设计时,建筑师通常会将计划发送给结构工程师,确定柱子、梁、基座和其他结构元素的大小,并参与其中景观建筑师、室内设计师和其他专业顾问来充实细节。在某种程度上,设计被提交到当地建筑部门获得许可。与此同时,建筑师通过连接、装配、进度表和饰面来完善施工图。说了这么多,做了这么多,设计的背后有很多惯性,要花很多钱。
当设计完成并获得批准后,该项目进入招标阶段,客户需要向最多三个或更多的承包商提出施工方案。我们的团队放弃DBB模型的一个重要原因是为了避免竞争。投标过程的目的是制造竞争,防止成本膨胀。然而,由于建筑商通常不为这种专业服务付费,他们没有足够的时间来创建一个准确的报价,或提供他们在可施工性、材料、方法或其他关键因素方面的专业知识。与此同时,他们的动机是将数字保持尽可能低的水平。这往往使投标不准确和信息不灵通。
客户往往倾向于选择价格最低的建筑商,并希望得到最好的结果。当然,现实的检验是不可避免的,很快建造者和客户就会产生分歧。在其他时候,最终的报价是建筑师预期的两倍。在这种情况下,项目要么被放弃,要么被削减。这种削削通常会影响材料或组件的质量,而不是整个工作范围或房屋的大小,这最终会降低建筑的质量。
DBB的一个大问题是架构师和构建者之间有限的交互。在许多情况下,架构师将一组计划交给GC,而双方都不再收到对方的消息。作为设计合同的一部分,客户可以支付质量控制和施工管理费用,这通常会在建筑师的费用上额外增加10%到15%。它使架构师与构建团队保持联系,但大多数买家不选择这种服务,他们只关注初始成本,不了解这种投资的回报。
这使得建造者不得不做出艰难的决定,并在相互竞争的目标中导航。结果是代价高昂的:令人沮丧的变化和延误,材料和分包商的成本超支,工作质量降低,以及破坏信任的沟通困难。更糟糕的是,计划中往往有太多或太少的信息。太多会减少灵活性;太少会迫使建造者做出假设,或者用没完没了的会议把事情拖慢。最后,无论不同的利益相关者是多么善意,期望和结果都可能是不一致的。
DBB流程的结构根本不是为了优化预算、时间、质量或关系方面的结果。由于交付给客户的是一套由第三方精心设计的方案,其中包括工程设计,而且客户的心思已经放在了楼层规划和功能上,因此几乎不可能以一种划算的方式将舒适性、空气质量、弹性、耐用性和低能耗目标强行纳入其中。
更糟糕的是,在这个后期阶段试图提高性能往往会导致高性能建筑被归为昂贵和耗时的,而如果从一开始就考虑的话,它只需要很少的溢价(并实现非常高的回报)。即使第三方架构师擅长高性能设计,他们的解决方案对于给定的构建团队来说也可能不具有成本效益。一个例子是强迫建造者使用double-stud墙当他们达到同一能源目标的通常路径是外墙连续保温.另一种情况是当建筑商能够获得比指定的更划算的材料或供应商时。
设计-建造有何不同
DB模型实际上是一种更传统的模型。在上世纪初工作的建筑师也必须是建造大师,负责项目从设计到施工的各个方面。然而,随着工业革命的进行,专业化和高生产超过高质量成为了趋势,设计和建筑行业分裂了。
我们回到早期模式的目标是通过重新统一这两个实体来争取更高的质量,同时又不失去专业化的优势。设计建造公司不是把所有的专业知识和决策集中在一个建筑大师的大脑中,而是把它交给几个专家,但它把他们都放在一个统一的团队,用一个声音说话。
在我们的DB公司和许多其他公司,设计和建造是内部的,而结构工程师,景观设计师和其他关键的顾问在关键时刻被引入讨论。虽然在DBB和db中,设计和施工的主要阶段是相同的——从编程到方案设计、设计开发、施工文件和施工管理——但db的集成方法改变了一切。构建团队对设计进行咨询。在伯德茨茅斯,我们的员工中有一名注册建筑师和一名建筑设计师(兼任我们的能源建模师),还有一个完整的构建团队,包括办公室的项目经理、现场经理、主木匠等等。
在设计合同签署后不久,在方案设计的最初阶段,现场经理被请来咨询平面图和体量(建筑的形状、体积和位置),以及拟议的结构、组件和涉及的系统。这种高层讨论可能包括决定是桁架还是手工切割的椽子,以及所涉及的人工影响,或材料可用性,或设计团队可能没有考虑到的站点访问问题。在这一点上,相比于在DBB过程中已经完成结构工程和许可集时,进行诸如减少占地面积或简化设计等更改要容易得多,成本也低得多。景观设计师可能会在这一点上发表意见,比如对风景、排水、车道或挡土墙有宝贵的看法。
当方案设计完成后,施工队又会按计划出现。现场经理和主木匠对可施工性给出反馈,项目经理在工作预算中添加行项目,其中包含每个项目的实际成本数字。当项目进入设计开发阶段时,结构工程师将根据团队的指导为特定组件或首选的结构组件提供指导。然后,项目经理就这些组件的成本给出反馈,而构建团队可能会向工程师提供关于如何更容易构建、简化空气屏障、减少热桥接等方面的建议。
结果由首席木匠和现场经理再次进行评审,最终将设计呈现给整个建设团队,这样即使是学徒木匠也可以添加输入并了解项目。这个设计过程利用了构建团队和关键顾问(他们都是聪明和有创造力的人)的知识,并且欢迎所有的想法。在一个案例中,客户九岁的孩子想出了一个办法,从卧室借用空间来增加厨房的储物空间。
预算是早期和准确的。在伯德茨茅斯,我们彻底改变了DBB定价过程。我们不是从设计开始,然后给它定价,而是从预算目标开始,然后设计去实现它。该团队目前在建设成本方面有直接的经验,可以帮助确定客户工作范围的现实预算。为此,我们经常参考最近的项目、场地和组件,借鉴我们的实际施工经验和当前的市场定价。
如果预算高于或低于初始成本研究期间的预期,客户可以选择调整方案设计,或让团队返回到表中添加、减去或替换元素或平方英尺,直到基本设计和预算一致。显然,当设计基本上是在纸上的草图时,此时进行更改更容易,也更划算。这个初步的成本研究可以让客户确切地知道他们将得到什么,预算有最好的机会保持目标。根据我们使用DBB的经验,我们发现即使是最知情的archiTect在估算真实成本时会遇到困难,通常会得出较低的结果。一旦方案设计完成,团队就会继续进行设计开发,根据构建方的持续输入制定详细的计划,预算目标始终是最重要的。
建设速度加快。当施工开始时,构建团队对设计了如指掌,因为他们帮助创建了设计。他们有一种所有权和管理感,他们知道为什么要做出某些设计决策。在构建过程中可能出现的问题和猜测已经得到了解决,避免了昂贵的延迟和更改。简而言之,构建团队已经准备就绪,并且几乎没有什么问题。
当不可避免的小问题确实发生时,每个人都在同一个团队中,以最初的目标来整理问题,并快速而清晰地对客户做出回应。
质量提高了。对我们来说,质量是变革的主要驱动力。使用DBB方法,当一组计划送到我们的办公桌上时,客户的心已经放在细节上了,要做出实现客户零能耗目标所需的实质性改变已经太晚了。例如,我们经常发现很难建立一个连续的空气屏障或连续的热边界。被一些重要的决定所困扰,比如效率低下,窗户的位置或大小不合适热桥在美国,我们无法充分降低冷热负荷,以实现零能耗目标。此外,一些组件不必要地复杂或昂贵,而另一些则设计不足,通常没有空间或规划优化机械系统。
当然,可以做出一些改变,但改变的范围有多大,代价有多大?当我们建议进行改建或替换时,我们常常觉得自己是在拆穿某人的梦想,批评建筑师,为了追求“绿色建筑”而挥霍预算。
另一个关键的区别是DB是设计建造公司和客户之间的简单合作关系,他们都关注一个共同的目标。期望更容易整理和管理,沟通也更快更有效,最大限度地减少了潜在的敌意。不需要等待架构师给工程师写信澄清,工程师回复,架构师回复构建者,然后构建者将所有这些转达给客户,以及成本影响。
DB团队既是架构师又是建造者,他们可以简单地联系工程师和客户来快速解决问题。惯常的电话游戏消失了。由于只与一个实体打交道,客户不太可能陷入相互指责的局面,不知道该相信谁。我的DB公司不会因为设计遗漏或施工缺陷而起诉自己。我们只需要克服它们,纠正它们。
设计- - - - - -构建培养创新如果没有集成设计和建造团队以及他们长期积累的制度知识,我们公司的任何创新都不可能发生,也不可能如此容易完善。 零能源更少 虽然该项目最终是由另一家公司建造的,但Birdsmouth将其获得的所有知识都倾注到最近的Going Street Commons设计中(FHB# 306),该公司提供功能齐全的零能耗住宅,价格比同地区按标准建造的竞争对手溢价很小。关键成分包括共管公寓式的土地使用、共享的公共空间、简单的房屋形状、嵌板结构、平铺地板,以及重复和翻转的楼层平面图,以降低成本,同时控制视野和维护隐私。 泡沫- - - - - -自由拱顶 为了保持其降低隐含碳含量的使命,伯德茨茅斯正在尽可能地消除塑料泡沫绝缘材料。这种高性能的vaulted-roof组装(FHB#299)包装R-44密集包装纤维素之间2×12椽;耐久的通风管道下面的护套防止凝结和腐烂。 ![]() 混凝土- - - - - -免费的板 混凝土含有大量的碳,所以伯德茨茅斯开发了一种独特的方法胶合板基板(FHB#305),细化砾石和绝缘层,连接到蒸汽和空气屏障,以及胶合板夹层本身。最近,该公司开始将胶合板的顶层按对角线排列,以进一步改变纹理方向,创造更坚实的感觉。 |
DB模型的挑战
设计-建造模式当然有其自身的挑战。首先,这是一个比经营一个独立的设计或建筑公司更大、更复杂的事业。我知道许多架构师发现他们的实践有时是压倒性的,他们没有添加整个承包业务和所有相关的困难关系。这两个实体需要不同的认证、许可证、保险、招聘、工具和办公空间等。
转换可能很棘手。在过去管理过这两种类型的公司后,我认为将建筑实践添加到已建立的建筑业务中是通往DB最直接的路径。相比之下,建筑公司更加复杂,具有更大的固有风险和更多的活动部件。这仅仅是我个人经验的反映,并不是要贬低一个建筑公司建立和运营的复杂性和风险。其他人可能会选择从一开始就建立一个数据库。无论你选择哪条路,都要向商业专家、建筑公司、建筑公司和有经验的DB公司寻求建议。
需要更多的客户信任。在所有筹码都放在一个篮子里的情况下,客户可能需要更大的信心飞跃才能与DB建立合作关系。例如,手里有了建设合同,怎样才能阻止DB公司对建设收取他们想要的费用呢?然而,一旦客户看到DB团队是如何朝着一个共同的目标努力的,一种深刻的、有弹性的信任就会迅速建立起来,并通过同理心、诚实的沟通、一致性、相互妥协和共同的目标来加强。
为了缓解最初的担忧,我们在过程的早期提供了一些战略签入和出入口,并为方案设计和设计开发提供了单独的合同。不管是哪一个要点是,客户可以自由地将收集到的信息带到其他地方,或者完全放弃项目。
价格冲击来得更早。对于大多数买家来说,价格冲击是不可避免的,但对于DB公司的客户来说,这种冲击往往来得更早。我宁愿在施工开始前完成它,而不是让客户太晚意识到低出价是不知情和不准确的。根据我的经验,由于DB团队知道构建一个项目需要什么,以及当前的定价,他们的初始预算目标往往更现实。尽管我努力解释这一点,但有些客户在初步的预算讨论后选择离开,我已经开始接受这一点。我宁愿在成本上坦诚;如果我们能够降低成本或增加价值,那就没有人会抱怨了。根据我的经验,DB方法最终往往成本更低,特别是考虑到房屋的长期质量和价值。
设计阶段比较慢。DB模型是前置的,这往往会延长设计时间线。只是考虑了更多的想法和更多的迭代。这可能会让习惯传统流程的客户感到沮丧。DB团队不仅仅是告诉你如何做的设计“专家”;这里有灰色地带、讨论和相互竞争的想法。然而,混乱的结果是细微的和优化的。花在设计上的每一个小时都可以节省几个小时的施工时间,这往往会相对顺利地进行。
迭代的设计就是更好的设计DB方法中一个强大的杠杆是迭代设计过程(IDP),在这个过程中,一个概念或设计通过质疑和测试想法,调整它们,并重复这个循环,直到解决方案得到优化。 我们根据目标预算进行设计,然后不断地整合反馈并重新计算成本,直到目标实现。例如,客户可能会发现增加半个浴室将使预算超过最初的目标,但随后发现价值是值得的,或不值得。不管怎样,IDP帮助我们调整预期,并周到地澄清预算和范围。 可构建性和性能更好 IDP的另一个好处是可施工性。建筑师可以在纸上画任何东西,但建造它是一个非常不同的命题。在迭代的、集成的DB过程中,构建团队可以提供满足设计意图的解决方案,同时节省时间和金钱。 性能也得到了提升。构建团队可能会建议用他们最近安装的机械系统替换提议的机械系统。或者,他们可能会建议,性能更好的窗户和提高气密性可以减少机械系统的整体尺寸,同时提高内部舒适度。 从选择绝缘材料到精炼关键控制层,确定缩短交货时间的材料,以及寻找碳密集型材料的替代品,IDP为我们提供了一种无与伦比的方式来平衡和实现我们公司和客户的共同目标。 团队学习得更多、更快 IDP使设计和构建团队在每个后续项目中变得更强大。您有相同的团队成员,经常交流,每个团队都向其他团队提出挑战,以改进组件和流程。 因为每个团队都能更好地了解对方需要多少信息,所以计划只需要尽可能详细就可以了。这是一个不断教育和成长的过程。 |
对传统建筑商和买家的教训
我在这里的意图并不是要削弱建筑行业。一个熟练、有经验的设计师是任何成功项目的关键组成部分。但是,可以采用传统的DBB模型来获取DB交付的许多好处。首先,我建议在选择建造者的同时选择建筑师。理想的情况是,双方过去曾合作过。在设计的最初阶段,让双方利益相关者都参与进来,并明确表示欢迎所有的想法。此外,要公开预算,经常公开谈论它。正如我前面提到的,我建议客户支付施工管理费用,这样他们的架构师就可以在整个施工过程中一直留在团队中。
但当我考虑所有的选择时,我认为设计-建造交付系统,如果做得恰当,对每个人都更好。自从八年前我们做出改变以来,我们有了更快乐的客户,更快乐的员工,更成功的项目。对于我们的使命来说,最重要的是,我们已经能够为比以往任何时候都多的人提供耐用、舒适、健康、零能耗的住宅,这是我们的重点。
乔希·塞林格(Josh Salinger)是俄勒冈州波特兰市伯德茅斯设计建造公司(Birdsmouth Design-Build)的所有者和经营者。
来自Fine Homebuilding #312
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