四十多年前我就不再免费做预算了。我并不是要在建筑行业掀起一场变革。我只是很生气。我花了数百个小时无偿地为所谓的“竞争性投标”做估算。业主和设计师借鉴了我的作品来塑造他们的项目。在一个案例中,他们利用我的数字来压低他们一直打算与之签订合同的建筑商的价格。我觉得自己被剥削了,不被尊重了。
然后一对年轻夫妇让我估算一下翻修他们破旧的维多利亚式房屋的费用。我解释说,为了做出有意义的评估,我必须为他们的粗略计划中没有显示的工作制定详细说明。这一估计对他们做出决定是要在两层楼之间建造一条经济实惠的楼梯,还是一座维多利亚风格的复制品,都很有价值。我不能做所有的估算和相关的工作,只是为了他们可能会雇用我进行建设。
虽然我以前从来没有提出过这样的建议,也没听说过有人提出过,但我告诉那对夫妇,我必须为这项工作收费。他们认为我的建议是公平的。我们商定,如果我们的前期关系进展顺利,我将建造他们的项目。是我造的。这对夫妇很幸福。我决定再也不做免费评估了。但我没有。
在接下来的几年里,我开发了我的施工前服务,并将其命名为“成本计划”(参见下面的“成本计划的五个关键特征”)。业主们尤其乐于接受我的服务。他们希望避免竞争性招标的多重风险。他们听过恐怖的故事,我花了些时间向他们充分解释其中的危险。
正如建筑师库尔特·拉文森(Kurt Lavenson)所指出的那样,首先,设计师担心因遗漏而受到指责,往往“画得太多,浪费了时间和业主的钱。”
然后,在支付了高昂的建筑和工程费用来设计一个项目后,业主有时会发现他们负担不起建造的费用。他们收到的建筑投标没有一个在他们的预算之内。
此外,业主经常成为所谓的“恶意不服从”的受害者。换句话说,竞标这项工作的建筑商只包括计划上显示的工作。他们对他们在计划中发现的遗漏保持沉默,并指出这些项目可以在施工期间收取额外费用。
因此,那些认为竞争性投标给他们带来了有吸引力的价格的业主签订了固定价格的施工合同,但后来发现价格只是名义上的固定价格。在施工期间,他们的成本会急剧上升,随着变更订单的增加,他们的焦虑也会加剧。
质量也会受到影响。建造商可能会引进价格低廉、性能不佳的潜艇,以弥补价格被大幅压低的问题。曼哈顿建筑律师巴里·勒帕特纳(Barry LePatner)出版了一本关于竞标结果的书。这本书的标题是建筑破损,预算超支。这大概概括了一切。
可以肯定的是,有些人仍然依赖于竞争性招标。一些业主认为,它将提供最低的价格。一些设计师在对建筑商感到失望后重返竞标,这些建筑商声称提供有用的成本规划,但只提供粗略的估算,认为价值工程仅仅意味着削减工作范围或质量,并对透明度犹豫不决。某些建筑商更喜欢竞争性投标。他们喜欢与业主和设计师保持一定距离的关系。他们擅长改变秩序的游戏,善于从通过竞争性投标赢得的工作中获利。
成本计划的五个关键特征估计根据独立设计师的工作,从最初的概念到初步计划和最终的工作图纸,三个估算是同步产生的。 规格详细说明并与设计师和业主核实规格,以澄清计划中未完全涵盖的细节。 价值工程与业主和设计师的合作揭示了实现业主计划和设计意图的最具成本效益的方法。 透明度评估是由文件支持的,包括我的船员工作的劳动力价格表和贸易伙伴(供应商)的书面投标。管理费用和利润分别在不同的行中表示,没有在材料、劳动力或贸易伙伴的行中隐藏。 协议业主同意,如果成本计划顺利,我的公司将建造他们的项目。 |
根据我的经验,房主和设计师大多欢迎成本规划服务。他们愿意支付专业的价格。他们不认为这是为他们的项目争取最低价格的一种方式。我明确表示,有吸引力和耐用的工作并不便宜。他们确实把成本计划看作是解决竞争性投标中固有问题的办法。他们认为,如果一项设计超出了他们的支付能力,多重评估就会起到早期预警的作用。他们可以看到,这项服务的重点是提醒和定价计划之外的东西,以及计划之内的东西,从而减轻了施工期间堆积起来的额外费用。他们感觉到,这个过程用一种更合议的关系取代了一种对抗关系。他们将与他们的设计师和建造者合作,在可用的预算范围内生产出最好的项目。
我对自己承包工程的新方式越来越有信心,因为有机会把我的想法传播出去,其他人也接受了我的想法,并把它付诸实践。我在我的第一本书里写过,经营一家成功的建筑公司(陶顿出版社),并向建筑商协会讲述了这件事。这个想法传播开来。一位德克萨斯州的建筑商认为,去拜访潜在客户,看看你和他们是否合适,这是件好事。但在那之后,他坚持认为,你提供的是专业服务,必须收费。田纳西州的一名改装商指出,汽车修理店可以通过诊断获得报酬。他坚持认为,建筑专业人士也应该对动手工作之前的服务收费。
最终,来自美国建筑师协会(AIA)的信任票令人鼓舞。2006年,他们出版了一本名为综合项目交付(IPD)。它敦促建筑师放弃旧的设计-投标-建造程序。在美国,只有在计划被认为完成后,才会征求多个投标。IPD指南建议,从项目一开始,就由业主、设计师和建造者共同努力来取代它。
我意识到,成本计划需要每个人付出很大的努力。为了提供有价值的成本计划,建筑商必须掌握强大的施工前技能。这并不容易。我需要一整本书确定你的数字(纬度67),以全面涵盖投标和估价的主题。
在成本规划过程中,建设者必须警惕设计师的关注,特别是在项目的概念阶段。一项大致表明项目成本可能集中在哪里的调查估计应该是有帮助的。但是带有硬数字的电子表格——或者更糟的是,诸如“我可以更便宜地做这个”之类的评论——会损害所有者对设计师的信任,并抑制对可能性的创造性探索。
对于设计师来说,他们必须花时间评估和讨论建造者的假设。他们必须愿意在价值工程方面与建筑商和业主合作。这需要他们愿意冒险,因为结果可能需要改变他们对项目的最初设想。
业主也接受负担。在签订施工前服务合同之前,他们必须投入必要的时间来审查建筑商的诚信和技能。他们承担了比竞争性投标过程更详细的沟通责任。在那里,他们可以简单地选择最低的价格并接受它,相信(无论多么天真)他们得到了一个好交易。成本计划将向他们提供多种估计。它将要求与建造者和设计师就细节和价值工程可能性进行深思熟虑的讨论。
建设是艰难的,甚至是可怕的。成本计划和综合项目交付并不能抹去工作和担忧。但是,如果业主和设计师确实选择了合适的建筑商,并履行了他们的承诺,每个人都会在晚上睡得更好,因为他们知道他们是在合作而不是对抗的关系中工作。
对我自己来说,超越竞标产生了很好的效果。当然,我没有打过1000次。有一次,由于个人危机,我的脑子一片混乱,我把成本计划做得很糟糕,以至于不得不退还客户的费用。还有一次,我把一个建筑师带进一个项目,结果他把项目交给了一个建筑商,而他和建筑商之间的关系是“我来帮你,你来帮我”。有几次,当我拒绝竞标工作时,业主会生气。“你是一个承包商。你应该提供免费的估价,”一个人对我喊道。
总的来说,我的成果非常令人满意,从小型改造到新房建设,再到耗时18个月的大型建筑重建,都是如此。估算从管理费用的负担变成了收入的来源。在成本规划过程中的互动提供了与客户和设计师建立信任关系的机会,从而促进了施工。客户也很满意。在他们的项目完成多年后,当我们在镇上偶遇时,他们会热情地向我打招呼,并邀请我过去拜访。
他们向我和我的团队推荐了很多超出我们能力范围的工作,我从来没有必要在市场营销上投资。直到最近我才得到一个卡车标志。这是另一个建筑商送的礼物。我还没有鼓起勇气安装它。总有一天我会的。上面写着“大卫·格斯特尔/建筑商——自1977年以来没有免费估价。”
建筑师David Gerstel的网站,DavidGerstel.com他介绍了他关于建筑公司管理的书籍。他最新的书是建筑自由,一个建筑专业人士的财务独立之路(纬度67)。
来自Fine Homebuilding #308
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我是房主,不是建筑商或建筑师。
一般来说,一个项目的成本必须有多高才能证明这种水平的成本计划和价值工程是合理的?
我怀疑对于一份1万美元的小工作来说,这有什么意义,但对于一份5万美元或10万美元的工作呢?