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奥斯丁问了一下会后的演出。康纳报告说,他的新窗户建造得更快了。布莱恩给我们上了一堂如何选择合适的瓷砖灌浆速成课。道格说,不要在成为业主-建筑商之前等待太久。迈克·格尔汀(Mike Guertin)询问如何堵住自家低矮屋顶的通风口。威尔想知道在更换护套之前你可以安装多少次木瓦。亚历克斯需要为他的家人买一个更大的房子,但当他给新房子定价时,他感到震惊。帕特里克股票纽约时报讨论全国范围内新浴室的价格和你转售的回报。
编辑更新:
- 迈克的亚利桑那州项目的房子
- 安德鲁的中西部建筑科学研讨会的经验
- 帕特里克考虑进行深度能源改造
侦听器反馈1:
奥斯汀写道:来自哥伦布的奥斯汀,又来了。我一直想写信告诉你,你应该说明在哪里可以找到后续演出!我是订阅用户,但我是通过苹果播客应用收听的。所以,当你开始谈论节后节目时,我一直在想,“他们一直在提节后节目,但我从哪里能听到呢?”最后我决定去播客页面,翻了翻才找到。让我们把它收紧。
顺便说一句,我很喜欢!
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侦听器反馈2:
康纳写道:Patrick等人,我是俄勒冈州东部的一名GC,主要从事改建和翻新工作。我最近下了一个订单,7个乙烯基单悬窗,交货期只有4-5周。门等其他产品的交货时间也同样很短。在这片沙漠中,供应链的齿轮似乎运转得很快。保持空气密封!
侦听器反馈3:
布莱恩写道:亲爱的帕特里克,布莱恩和伊恩,我写信是关于你们在播客485你在讨论环氧砂浆和灌浆。伊恩询问了一些关于差异的反馈,以及为什么有些人喜欢其中一种而不喜欢另一种。
先介绍一下我的背景,为我对这个问题的看法作铺垫。1999年,18岁的我被一个邻居雇来做帮手,主要是做瓷砖和硬木地板。我学得很快,几个月后就组建了一个团队(这不是我的第一份“建筑”工作;14岁时,我被雇佣为安装雪松栅栏的助手,这意味着我整个夏天基本上都在挖柱子洞。然后我在特灵公司(Trane)做了几个夏天的暖通空调控制接线,因为我只有15-16岁,所以有点不太引人注意,然后一个夏天做了园艺工作)。总之,我爱上了瓷砖和硬木地板,最终放弃了我的医学预科学习,进入了建筑施工/建筑管理学位。在完成学业之前,我开始了自己的生意,做瓷砖和硬木。在08-09年的经济衰退期间,情况变得艰难起来,我最终在一家公司找到了一份设计自动化物料处理系统的起草者/项目经理的工作,我现在还在这个工作。我喜欢我的工作,但瓷砖、硬木和房屋建筑仍在我心中占据着特殊的位置。如果有一天我能建造海关房屋,我也不会感到惊讶。
不管怎样,回到话题上来,环氧砂浆现在不是很常见,主要是因为改性薄层已经变得很好了。有一些特殊情况需要环氧砂浆,但我从未在住宅市场遇到过这种情况,通常是在商业建筑中需要某种耐化学物质的特殊情况。现在有一些改良过的薄层,可以成功地粘在几乎任何你想要贴瓷砖的东西上,而且它们比环氧砂浆更便宜,更容易使用。
灌浆是一个完全不同的动物,所有的选项都有有效的用例。我们可以用今天所有的选项来写书。我将它们分为三类:波特兰基,环氧基,丙烯酸。
在波特兰有很多非常好的选择,你确实一分钱一分货。更好/更昂贵的选择是更好的,并弥合与其他泥浆的性能差距。这些也可能是最容易使用的。就像所有的波特兰产品,过多的水是造成这种灌浆的大多数问题。混合的时候太多,安装的时候清洗的时候太多,都会引起问题,甚至毁掉它。新灌浆较好地抵抗染色和开花,但仍应密封。
环氧基注浆最大的吸引力是耐污性。它们使用起来有点困难,而且比基于波特兰的要贵一些。我用过很多次,在做环氧树脂时,我确实收取了更多的费用。我从来没有见过在清洗过程中因为水过多而引起的问题,但清洗过程是更多的工作。你也有一个你正在工作的罐子,当你单独工作时,在它变得太硬之前,混合它,扩散它,清理它可能是困难的。如果你还没好好清理它就开始分泌,生活就没有乐趣了。当使用环氧树脂时,我总是感到很多额外的压力。环氧树脂不需要密封。
丙烯酸灌浆是较新的场景,似乎是环氧树脂和波特兰的混合物。它们通常预先混合在一个桶里,由空气激活。所以,它们在一个封闭的桶里保持湿润,一旦展开就开始变干。这种灌浆一次需要在小范围内进行。铺3-4平方英尺,清洗,移动到下一个区域。它们对水也很敏感,直到完全治愈,大多数需要一个星期或更长时间。清洗过程中或清洗后过多的水可能会造成严重的问题。如果你能按照指示来做,我觉得用这些工具很愉快。如果你像用波特兰灌浆一样用它就不会很好。这些灌浆也比波特兰灌浆成本更高,但提供更好的抗污性,不需要密封。
在我自己的房子里,我已经使用了所有三种类型的浆液,没有任何问题,他们的任何应用。有些人认为环氧树脂和丙烯酸型注浆看起来有点像塑料,当你仔细观察时可以区分它们,但我不觉得这有什么大不了的。环氧树脂和丙烯酸树脂很难用在墙壁和天花板上,因为它们往往更容易流动,容易脱落或坍落。我还可以多说一些但希望这能给你们一些思考的机会。除非有一个特定的需要,我正在寻找我通常去更高的性能波特兰灌浆首先。
我附上了一张去年我在家里洗淋浴的照片;就在大流行来袭的时候,我们开始建造我们的家。这是一段伴随着成本增加和供应问题的狂野旅程!我希望我能在开始之前看到播客,我学到了很多关于能源效率的知识,我可以在石膏板建起来之前应用到房子上。我想我找到那个播客的时候正好是石膏板建成的时候。我很喜欢这个播客,但我仍然觉得住宅建设是我的爱好。
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侦听器反馈4:
道格写道:大家好,我很喜欢485年aftershow讨论作为业主兼建筑商。根据我的经验,如果你有CO,并且可以忍受未完成的项目,那么房子就可以搬进去了。我们在我拿到CO的一个星期后搬进来了。唯一的橱柜是水槽和洗碗机所需的底座。炉子旁边还有一个高高的橱柜,用来放壁式烤箱。没有抽屉和架子。我被要求在浴室上安装门,因为我想自己建造所有的室内门,我买了最便宜的空心门我能找到。接下来的几个月花在制作橱柜和门上。
什么时候开始建造它取决于你的情况,但如果可能的话,在你太老之前就开始建造。我开始工作时61岁,经常希望自己能回到50岁。我们决定在2010年春天开始。经济仍然不稳定,但我们觉得需要有人重新开始消费。这个时机给我带来的好处是,分包商可以在几天内而不是几周内找到。我可以在早上打电话给当地的木材厂,让2x4s在下午送到。无论什么时候开始,都要计划好花费比预期更长的时间和更多的钱。
我真的很喜欢节目结束后的对话。
继续讨论,道格
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问题1:在低坡屋顶上封堵屋顶通风的利与弊是什么?
迈克·哈德角海恩尼斯主街Guertin写道:嘿FHB播客。我终于有问题要问船员了。这是关于空气密封的。我希望你能对在西南沙漠的低坡屋顶上封堵屋顶通风的好处和坏处有一些想法。我正在分享一个视频,但由于风的原因音频很差,所以这里有一个纲要的结构和我的想法供你评论。
屋顶组件是框架与2×10椽,充满玻璃纤维蝙蝠和牛皮面蒸汽缓速器是面向屋顶护套。安装过程中,除了这里和那里的缝隙外,没有任何通风空间或通风挡板。我在天花板上切割的地方的绝缘材料看起来状况良好(干净干燥),但安装得很差(有空隙,没有接触到椽子的所有边)。
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我怀疑是否有很多外部通风的空气从进气口通过绝缘材料从排气口流出,因为在低坡屋顶上堆栈效应是最小的。因此,从绝缘性能的角度来看,密封通风口可能没有什么好处。但我认为从内部漏风的角度来说,密封屋顶通风口可能会有好处。通过堵住通风口,我可以减少从内部和从通风口流出的空气。有隐藏的空气旁路从生活空间进入一些椽舱。在有风的日子里,我能感觉到内墙里的电箱有气流,所以我知道内墙和外部之间有通信——很可能是通过屋顶椽的通风口。理想情况下,这些漏洞应该被密封,以防止空气流动,但如果没有阁楼可以进入天花板,就没有办法封闭石膏板和顶板之间的漏洞,以及顶板上电线和管道周围的缝隙。由于几乎不可能从内部密封泄漏,我也许可以通过堵住通风口来收紧房子。
夏季气温为100 - 110度,低温为75度,冬季气温为60度左右,低温为30度左右。湿度普遍较低。屋顶是一个BUR(内置屋顶)膜,所以没有蒸汽或空气通过它传输。这栋房子建于79年,屋顶组件没有潮湿的问题。
希望你们都能想到封堵通风口的好处或坏处。说句题外话,我要分享一个安装在屋顶上的暖气和空调系统的短视频。许多年前,当我看到美国西南部的房屋屋顶上有管道系统时,我感到非常震惊。在北方气候地区,我们多年来一直提倡在起居空间或有条件的阁楼内安装管道系统,而不是无条件的阁楼。想象一下完全在建筑物外部运行管道的能源损失。这所房子有一个蒸发冷却系统(又名“沼泽冷却器”)和一个“组合式”热泵,两个盘管在一个盒子里(想象一个放在屋顶上的大窗户空调)。一旦我把蒸发冷却器和它的管道拆除,我会把剩下的管道封起来。在钣金管道内部有玻璃纤维隔热板,但它是相当少的。在管道外部添加绝缘材料可能是明年的一个项目。
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问题2:有多少次你可以重新用沥青瓦覆盖OSB ?
南卡罗来纳州的Will写道:首先我要说我喜欢播客。几个月来,你们几乎每集都提到Zip tape,我似乎下意识地想把我的管道胶带换成Zip tape!开个玩笑…算是吧。
我真正的问题是,你能合理地用沥青瓦在OSB覆盖层上重新铺多少次瓦?
我住在南卡罗来纳州(如果这有什么关系的话),我的家建于2001年。这是一个定制的单层传统的相对高的音高,如果这很重要的话。它最初有3层建筑瓦,并在2020年用OC建筑3层瓦重新屋顶。我的运气很好,今年5月,一场巨大的冰雹风暴刮了过来,基本上我住的整个社区都换了屋顶。我的屋顶有明显的损坏迹象,我用无人机看到了,我的屋顶工人爬上去确认了。没有漏水,但使用寿命肯定受到了影响,很可能在不久的将来需要重新安装屋顶。
考虑到第一个和第二个屋顶需要穿透的数量,是否有一个经验法则可以在OSB屋顶上重新装饰多少次?我知道这是一种夸张,但我的阁楼上的碎片数量,从上次屋顶的重新安装感觉我失去了2-3张床单的碎片。在某种程度上,似乎没有足够的“购买”。
我代表我的妻子和朋友,感谢你给我加了“购买”和“拉链胶带”两个词。
提前谢谢!
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问题3:有哪些合理的削减成本的措施?
医学博士Alex Silver Spring写道:大家好,我非常感谢主持人对我的一个可能的项目的看法。我是在2018年10月买的房子。这是一栋建于1920年的小平房,占地750平方英尺,地下室650平方英尺,有三张床和两间浴室。我们购买它的意图是做一个附加的,但由于当地法令,我们必须使整个房子符合规范,这样做将花费与重建房子一样多,甚至更多。
所以我们和一个有库存计划的建筑师谈了谈,他把建筑图纸给了一个当地的建筑商。建造者认为他可以建造2100平方英尺的房子,大约35万到40万。基于这些数字,我们与建筑师合作做了一些小的改变,移除MB的浴缸,并将射电场移出岛屿,支付了地下室的工程和设计费用,并进行了调查。2万5千美金之后,我们拿到了计划,回到了开始报价的建筑商那里。当他超过850K标记时,他让我们知道构建将在900k范围内结束。在这一点上,我们搁置了这个项目。
建筑师向我们提出了另一个建造者的建议。我们和他谈过,他认为他可以用65万美元建造这个房子,另外还有5万美元用于公用事业连接,分期支付30年。我们消除了天井甲板,替代木材燃烧的壁炉气体直接发泄,屋顶的气密层搬到二楼天花板,喷雾泡沫顶部的石膏板天花板上紧随其后的是毛茸茸的东西,没有完成地下室,地下室没有浴,胶合板和钢丝网与砌块砌筑石材镶饰、计划使用前面的衣橱作为效用追逐消除阁楼暖通空调,5美元灯具的地下室,周围也没有内置壁炉。
饰面为建筑沥青瓦、硬壁板、拉链面板护套、硬木地板、油漆级门和装饰。
第二个建筑商的出价是66万美元的房子,5万美元的水电费和12万美元的建设费。让我们吃惊的是建设费。我不确定还需要从构建中删除哪些可以降低总体成本的内容。第二个建造者认为拉链套实际上比OSB便宜。FHB播客的天才们能想出一些合理的削减成本的措施吗?
这两家建筑商都与建筑师一起建造价值数百万美元的定制住宅。我要不要另找一个建筑工?
我不想雇镇上最便宜的人但我们最多能花65万。如果我们认为一栋2100平方英尺的房子就能以这个价格建成,难道是痴心妄想吗?我们花的钱可以买一个院子更大的房子。我们对地点投入了情感。我们喜欢我们的邻居,喜欢这个位置,我的妻子不想离开这个社区。我还和我70岁的父亲在后院建了一个两车位的车库(5万美元,还带了热泵……这真的是一个木工作坊)。
与此同时,我们继续攒钱,并留意着新的房子,但我们周围的人往往拥有他们的房子超过20年。我邻居的房子自从100年前建造以来,实际上一直属于同一家族。
喜欢这个播客。继续伟大的工作。
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问题4:重新装修浴室值得吗?
摘自纽约时报:的一项研究房子的方法该网站为房主提供指导和信息。该网站研究了浴室改造的价值,以帮助回答这个问题。简单地说:对于肠道浴室的翻修,答案通常是肯定的。该研究报告称,到2022年,整个浴室的平均改造成本为26574美元,房主在转售时可获得约60%的投资回报,约为15944美元。在所有50个州,平均一次浴室改造增加的房屋转售价值足以支付装修费用。
许多因素有助于预期的投资回报。装修的范围是这样的:如果你花2000美元铺新瓷砖,你的回报可能只有几百美元,而全面改造会花费更多,但当你出售时,你的口袋里会有更多的钱。因此,多做比少做更有意义,尤其是如果你的浴室很旧的话。你可以只更换水龙头,但如果你的薄荷绿色20世纪40年代瓷砖让潜在买家想把房间拆成碎片,那就不会增加价值。(当然,如果你刚刚搬进来,完成了一次时髦的装修,你的努力可能不会增加你30年后卖掉房子的回报率。)
话又说回来,这并不是尽你所能花钱那么简单。研究发现,影响投资回报的另一个主要因素是地理位置。成本因地而异,所以你可能会根据你住的地方花费更多来获得相同的结果,从而降低你的回报。
状态- - - - - -Avg成本。- - - - - -投资回报
缅因州- 25,517美元- 89%(最高)
堪萨斯州- 23,913美元- 43%(最低)
加利福尼亚州- $34,911 - 74%(洗澡费用最高)
最高的投资回报率
缅因州,夏威夷,特拉华州,田纳西州,华盛顿州,阿拉巴马州,加利福尼亚州,怀俄明州,印第安纳州,佛罗里达州
最低投资回报率
堪萨斯州、内华达州、密歇根州、犹他州、宾夕法尼亚州、新泽西州、马里兰州、新墨西哥州、肯塔基州、爱荷华州
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最后指出:
仅限会员观看的节目后播客501在这一集中,迈克描述了他是如何建立了一个单户租赁房产投资组合的。他解释了筹集资金的选项,以及方便如何让做房东更赚钱。
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