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当我八岁的时候,看到一群人在搭建房子,我想那一定是世界上最酷的工作。我仍然这样认为。没有什么比等待日出,解开新木材包装的绑带,想象我们将在一天结束时完成的事情更好的了。
我对工艺的热情使我成为一个总是希望我的客户觉得他们收到了很棒的东西的人。随着时间的推移,我开始欣赏一个技术娴熟的团队的效率,他们能够以合理的价格快速交付高质量的产品。
几十年来,我在住宅和商业项目之间辗转。我的第一份商业工作是在一栋三层楼的图书馆里做混凝土工,这让我很震惊。我从来没有到过一个同时发生这么多事情的工地。虽然每个人的步伐都是经过深思熟虑和衡量的,但整个工作的节奏却是惊人的。使用起重机将滑撬式装载机从屋顶的一个洞中放下来,以加快拆除速度,这给我带来了一个超出我经验的解决问题的方面;建筑师还意识到,结构钢可以如此精确地设置,以至于橡木接待台的尺寸不超过3/16英寸。备用。
回去盖房子起初是一种解脱,但随后出现了一种麻烦的模式。当进度减慢或停止时——如果,也许,地基坏了,潜艇没有出现,或者屋顶不能按照设计的方式建造——我会发现自己在想,“这不会发生在商业场地上。”
并不是所有的商业工作都运行良好,但如果应用得当,我们在建造办公楼、零售中心和交通枢纽时所使用的流程可以使伟大的成就成为可能。他们也可以使普通的成就让所有参与者都更满意。我开始思考:“设计和建造房屋的人能从设计和建造其他一切的人那里学到什么?”
平衡的行为
大型商业项目是由苛刻的时间表、复杂的工作范围、狭窄的利润空间、很少的犯错空间和巨大的风险价值所定义的。它们涉及与熟悉施工过程并具有现实期望的建筑师和业主代表合作。在这种情况下,按时、按预算、并适合其预期目的交付高质量的产品是一种惯例。
相比之下,定制住宅项目往往预算更少,图纸不那么详细或完善,规格更少,范围更不明确,时间表更灵活。住宅客户通常在施工过程中经验不足;这是他们一生中最大的一笔消费,对大多数人来说,这是一生一次的经历。
但也有相似之处。这两种类型都以一种或另一种形式具有所有者、设计人员和构建人员。业主想要尽可能低的价格,设计师想要尽可能好的质量,建造者想要尽快完成工作。如果建造者(或业主)也是设计师,这种动态张力仍然存在,仍然会影响结果。那些设计了自己的房子,购买了材料,并把它们钉在一起的人,对这些权衡有着深刻的理解。
进入三角形
如果你从事建筑行业,你可能见过一个三角形的插图,它的四个角都有标记好,快,便宜的,指示是“选两个”。这是一个笑话,但它也可以作为一个工具来比较商业建筑的经验和住宅建筑的经验。
从更严肃的角度来看待图形所呈现的选择,让顾客从中选择两个是一种粗糙的简化。我们真正要谈的是在三角关系中我们能把工作定位在哪里。考虑到每个人的兴趣,优化的工作是死角,但就像许多调解一样,这也意味着每个人得到的比他们想要的少一点。“最优”的工作定位在离每个人的目标尽可能远的地方。
商业建筑教会了我,我们可以缩小三角形的大小。我们不是将项目推向一个参与者的目标而远离其他参与者,而是将参与者置于中心,并使目标更接近他们。
有两种方法可以做到这一点。首先,在定制住宅项目中经常被忽视的三个方面施加压力:设计、项目管理和现场监督。第二,重新定义那些麻烦的描述符好,快,便宜的描述我们真正追求的美德:质量、效率和价值。
通过合作,我们将这些成果最大化。例如,在我的商业承包商、分包商和供应商的核心小组中,我们已经建立了相互尊重和目的的关系,以共同的目标为导向。我没有要求他们降低价格。相反,我要求他们帮助我降低工作的总体成本,并让他们尽早参与到这个过程中来。因此,他们带来了我没有想到的想法。同样,我不要求架构师对任何东西进行价值设计;它很少是一个值,工程师通常不认可结果。我不会要求业主支付超出他们承受能力的费用。这都是缩小三角形的一部分。
加入设计
“我能修好”是施工中最昂贵的四个字,尤其是当一个错误的结果使潜艇偏离了计划时。全面和技术上合格的设计,协调的图纸,充分开发的细节,明确的规范,以及第三方可施工性审查,所有这些都直接转化为质量,效率和价值-以及盈利能力。
如果没有弄清楚土建、结构、暖通空调、管道、电气、屋顶和完成细节是如何结合在一起的,学校或医疗设施的建设者是不会破土动工的,但这不是我在住宅设计方面的经验。我已经数不清有多少次,当我们遇到设计失败时,我的住宅项目戛然而止。只有一件事比让一群人站在一旁,而老板却在想办法做某事更糟糕,那就是让老板站在一旁,而船员们却在拆解他们刚刚组装好的东西。
在设计方面,商业流程是预先加载的,我们清楚地认识到,当项目还只是几个人讨论一套图纸时,我们提前弄清楚的越多,当进度中断时,我们需要在现场纠正的就越少,而这可能会造成相当多的损失。这种预建设计工作在三角形的腿上创造了内向的压力,使我们更接近我们现在所认识到的目标质量和价值.
为效率和价值而管理
随着设计参数的明确定义和所有相关人员的理解,熟练的项目管理是项目成功结束的下一个必要因素。这主要落在计划和调度领域。
我还没有去过很多重视计划和调度的住宅工地,尤其是分包商。我第一次向一位住宅建筑商建议召开施工前会议时,他看着我,就像我用一种死语言问了这个问题一样。这一步经常被住宅建筑商忽视,但这是不应该的。当每一方都在谈论如何能把工作做得更好时,你会得到很多好主意,这是令人惊讶的。使这些会议成为业务的一部分,使构建者能够消除范围差距,控制进度以使工作人员不互相妨碍,并为每个人提供所需的清晰度和协调性,以保持高质量的盈利。
除了与subs进行清晰的沟通外,专业的项目管理实践,如适当的会计、及时的付款和雄心勃勃但现实的计划,也有助于保持每个人的工作效率和效率。这种努力带来了复利,是一种可靠的、可复制的方式,以最有效的方式提供最大的价值。
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现场监督
每个管弦乐队都需要指挥,每个建筑项目都需要现场负责人。一个好的网站管理员确保条件是正确的,这样每个人都可以做他或她最好的工作。
我做过的每一个住宅工程都或多或少地由一个主木匠监督。这个人可能会也可能不会理解(或不关心)什么情况会最大化子行业的生产力和效率。有效的现场监督使每个人都更接近质量和效率的目标,因为保持每个人都以高效、协调的方式工作,直接转化为按时完成良好的工作。
使用商业模式,一个好的网站管理员致力于在交付一个成功项目的背景下工作的每个人的成功。当一项工作有良好的现场管理时,令人惊讶的是,你不会因为恶劣天气而损失多少天;当一个工作场所保持整洁有序时,你会惊奇地发现工人的工作效率会提高很多。努力为每个人的成功创造条件是一种智力资本的投资,它会在盈利能力、商誉和质量方面带来丰厚的回报。
做生意的技巧
许多住宅建筑商花了10年、20年或30年的时间来严格追求他们的行业。他们的客户所看到的美丽结果并不是突然出现的;它来自知识、技能、经验,以及大量专注努力工作的结晶。
精品住宅的商业成分是这一过程的必要前提。它在击球板上升之前开始,一直持续到打孔名单完成。它提供了允许其他一切(包括工艺)发生的背景。
由于风险如此之大,利润如此之小,商业建筑商根本无法忽视这一点。但小型住宅建筑商也不应该这么做。通过应用与商业建筑商相同的原则,住宅建筑商不仅可以提高生产力和利润,而且还可以创造性地利用由此产生的盈余来造福每个人。
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丹·桑顿绘画