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构建一个甲板是一个大多数有经验的diy者都能掌握的项目。桥牌之所以吸引人,不仅是因为你能以愉快的方式结束游戏户外空间为您的家庭,但甲板还提供任何重塑项目的投资回报之一。在许多方面,甲板很简单。家庭中心销售所有必要的材料,并迅速提供鼓励和建议。有明确定义的成员和硬件连接它们,详细说明广泛可用。
然而,简单,因为他们似乎,甲板可以隐藏一个令人惊讶的安全危险数量。一个不正确的依恋分类帐- 将甲板连接到房屋的结构构件 - 可能会失败,导致甲板随着人们装载时崩溃。一个不正确的闪烁的分类帐会导致其后面的框架腐烂。(闪烁是板金属和粘合剂的系统,带来水远离房屋的水。)即使是所需的代码如果不牢固的话,账本可能会倒塌,甲板也会倒塌。不适当的栏杆存在明显的危害。由于这些和其他风险,在美国的大多数司法管辖区要求许可证和甲板检查。除了建筑许可外,可能还需要分区许可、历史区域许可、湿地许可等等。
许可证生成项目记录,并允许代码要求由具有管辖权的当局(AHJ)进行验证。AHJ通常指房产所在的城市,但也可能是县或州。建筑部门通常位于市政厅或其他一些重要的政府场所。
许可证允许一组公正的专业检查员和计划审查人员帮助确保项目的计划和完成是正确的——这对diy者来说是真正的好处。如果你要雇人来建造甲板,许可证可以培养承包商的责任感,让你安心一些。许可证确保承包商获得许可证。但是许可证是要花钱的,虽然跳过许可证可能会暂时节省成本,但这种做法迟早会反咬你一口。房地产销售、悲剧事故、保险索赔和未来的项目都让这些秘密浮出水面。结果往往是比一开始就获得许可更多的金钱、时间和心痛。
你在甲板许可证申请上需要的东西
这里有一些细节,可能需要在你提交建筑许可证的计划。
- 甲板的总体大小及其与物业线,挫折和地役权的关系。
- 地基类型,包括深度,地基大小,土壤类型。
- 地面上面的高度。
- 所有托梁,梁和柱的大小,木材物种,位置,间距和跨度。
- 栏杆设计包括材料,紧固件尺寸和频率,栏杆高度,栏杆间距。
- 高架甲板上的支撑细节。
- 楼梯位置,栏杆位置,上升和奔跑预计。
- 所有结构金属连接器和框架构件之间的硬件。
(按:斯科特Schuttner)
什么时候需要许可证?
建筑许可证是地方政府对房地产建设项目的许可。在大多数城市,政府拥有的权力比你想象的要多。一些不太明显的例子可以是窗户、热水器和火炉的更换。然而,一般来说,任何“完成工作”都不需要许可证。墙壁和地板覆盖物,装饰模塑,和室内门浮现在脑海中。在一些地区,只更换甲板板被认为是完成工作,不需要许可证。当你有疑问的时候,问问你的建筑部门。
在任何需要许可证开始的任何建筑工作之前,必须申请建筑许可证,并审核并拾取。当甲板需要许可时,美国的各种司法管辖区没有一致性。国际住宅守则(IRC)的所有版本,该国最广泛采用的模型代码,具有豁免某些高度和尺寸的甲板,以及其他具体情况,从要求许可证:
2012 IRC, R105.2工作豁免许可证,10号楼
甲板不超过200平方英尺。面积不超过30英尺。在任何一点上,不与住宅相连,也不满足R311.4节要求的出口门。
然而,当地司法管辖区经常在采用IRC之前修改它,所以这个例外可能不适用于您居住的地方。影响许可和检查时要求的条款具有政治和经济方面的影响,必须对每个司法管辖区进行评估;因此,它们很少是一致的。例如,丹佛都市区两个相邻的郊区,它们的区别只能从街道标识的变化中看出,它们是截然相反的。30英寸以下的甲板不需要许可证。在地面上,而另一个需要所有甲板的许可。这没什么不寻常的。在规划甲板时,一定要弄清楚是否需要许可证。
哪个代码?
这似乎是一个奇怪的问题。国际住宅守则(IRC)几乎到处适用,所以别无选择,对吗?好吧,可能有。美国木业委员会生产该文件,即美国国内运动局主要基于 - 用于木材建设的国家设计规范(NDS) - 还为典型的住宅木甲板建设指南提供了甲板的替代建筑规则,并将其称为DCA 6. It’s updated periodically, and the most recent version is the DCA 6-12. It can be downloaded for free at awc.org, and many jurisdictions accept it as an alternative to the IRC.
何苦呢?IRC是一个基于性能的代码,也就是说,它指定了一个结构必须遵守的最低标准。但是,它并没有告诉您必须如何实现这些标准,这给设计专业人士留下了很多余地,但也给diy人员留下了弄清楚如何将代码需求转换为构建计划的任务。
另一方面,DCA 6是一种规范性代码。它告诉你如何构建甲板,并提供了许多构造细节。专业设计人员可能会觉得这很有限制,但这些细节对建造者或diy者来说非常有用。
想马上开始建造甲板是可以理解的,而等待许可证似乎是不必要的拖延。然而,如果需要许可证,即使是拆除现有的桥面或挖地脚洞也会被视为“没有许可证的工作”,这通常会带来罚款。通常情况下,好奇的邻居看到或听到任何此类作品都会打电话给AHJ,促使检查员不请自来。尽管如此,一些司法管辖区允许拆除工作继续进行,一旦申请许可,就可以挖地脚洞。问问你的检查员;你得到的最糟糕的答案是不。
即使在获得许可之前购买建筑材料也是一个坏主意。如果计划审查员要求更改您的施工计划,那么购买了错误的材料可能会让您支付重新进货费和第二次交货费。在全国范围内,桥牌的种类多得令人难以置信,所以在你的上一个房子里正确的目标可能会在你的新房子里被禁止。在最糟糕的例子中,您甚至可能发现您计划和购买材料的项目根本不允许,或者它必须以一种成本高于您预算的方式建造。许可程序可能需要几分钟,直到你确切地知道需要什么,并获得明确的许可才能继续进行。
谁负责获得许可证?
几乎所有的建筑管理部门都希望,作为承包商的人有责任获得许可证。如果你是房主,做所有的工作,你就是承包商。如果你不做体力工作,而是自己设计、组织和承包所有工作的各个部分,那么即使你不是一个商人,你仍然是一个承包商。
一些房主没有参与,只是削减支票。在大多数这样的情况下,被雇来建造甲板的人应该负责许可。如果承包商要求房主获得许可,通常是因为承包商没有执照。虽然一些司法管辖区不要求承包商许可证,但在其他地方,许可证制度可能是一场政治混乱。如果它在州一级受到监管,那么承包商的执照应该在该州的任何地方都有效。但许可通常是在市政一级完成的,承包商可以在街道的一边完全合法地建造一个甲板,但在另一边却不合法,因为那是另一个市政,需要单独的申请和另一个许可证的费用。
如果你作为业主代表承包商取得许可证,要小心一些潜在的问题。首先,您可能要为承包商的工作不符合规范的任何失败负责。
如果承包商不愿意吊销许可证,就应该对此人的职业地位提出质疑。例如,他或她是否有责任保险或工人补偿保险?此外,在许多司法管辖区,无证承包商不能申请留置权或因不付款而提起诉讼。
在这个过程中,除了大多数地方,在大多数地方,占据他们的住宅物业的房主可以获得许可证而不被许可承包商获得许可证。占用的必要性是避免专业的财产脚蹼索赔许可要求。通常使用房主许可证,但这是有点误导。一般来说,拉动为房主软化的许可所需的资格是必要的。一旦发出许可证,就守则遵守,检查和程序的期望是相同的。
土地使用许可证确保您的项目与邻居一起玩
即使对于甲板而言,建筑许可通常是您需要申请和支付的一系列许可证中的最后一系列。事实上,获得建筑许可证可以是该过程中最简单和最快的阶梯。这是一个常见的先决条件列表。
分区:一个地区的分区法则决定了拟议的建设是否是该领域的允许使用,以及计划项目是否在房产建筑信封内。大多数司法管辖区都有挫折,即,距离不允许建筑物的物业线的特定距离内的区域。管辖权之间的挫折变化;即使在同一管辖区内,前面,侧面和后挫折通常都有所不同。它们也可能依靠附近或街道或公共财产是否相邻。
您将需要展示您所建议建造的不会侵犯挫折限制,这可能需要一个显示新桥面与财产线关系的财产平面图。Plot plans通常是由测量师创建的,你可能有一份副本在你的抵押贷款,你可以在上面画的提议甲板。你在市政厅的财产记录里可能也有这样一份计划,你可以复制。当一副牌被提议远离后退限制时,一个手绘的平面图是可以接受的。另一方面,靠近后退线的施工可能需要一个新的测量和专业的渲染。
规划:规划好的城区和历史街区的住房通常会受到严格的管理,以保持社区外观的一致性。业主协会可能也有类似的要求。款式、颜色和材料可以调整;例如,一个新的桥面可能需要砖柱或特定类型的护栏。在历史悠久的地区,如果从公共道路上都能看到,你甚至可能不被允许建造像露台这样看起来很现代的东西。
洪水区和湿地:如果您所提出的甲板在水中靠近水,在洪水区或特定的排水渠道上,您可能需要表明它不会影响排水。在密集的住房发展中,法规要求每个财产与整个社区的整体风暴排水计划合作。任何可能扰乱这一点的建筑可能需要由市政民间工程专业人员进行审查。此外,一些司法管辖区规范了湿地附近的任何建筑,以保护他们提供的生态和水文效益。这些情况可能要求您聘请工程师提供符合法规的计划。这可以向许可过程增加几个月。
税收:如果财产税拖欠,许多司法管辖区不会向新建筑发出许可证。
卫生部门:在使用了化粪池系统的地区,你可能必须表明你的新甲板不会建在水箱上方或预留区域,预留区域是一个开放的地方,以便在现有的滤水场失效时修建新的滤水场。这通常需要对你的财产进行调查,但这些信息也可能在现有的平面图上。
你怎么拿到许可证?
许可证进程始终以应用程序开头,在某些情况下,这可能是它的全部范围。但是,它可能需要更多的努力。应用程序可能是通用的许多类型的工作,它旨在传达有关财产,所有者和承包商的详细信息。“工作描述”或“项目范围”字段很可能,但只不过是书面描述:“建造250平方英尺。具有楼梯的综合甲板“将是基本项目描述的示例。有关此应用程序的信息允许接受申请的人进入计划审查流程。在某些领域,计划审查由接受申请的同一个人进行;在其他人中,它将被传递给计划审查员,或者被置于队列中,以获得后续计划审查。
根据项目的不同,还必须提交支持性的“施工文件”。对于甲板,通常包括场地平面图以及甲板的平面图和剖面图,显示结构元素,如底座、梁、搁栅、栏杆设计和分类附件细节。在许多情况下,甲板的计划可以是简单的,手绘效果图。
此外,如果任何电气工程或燃气管道计划,需要单独的许可证。一些允许房主获得建筑许可的司法管辖区可能会要求有执照的承包商进行电气或燃气工作。通常,当需要一个持牌承包商时,该承包商负责取得许可证。在这种情况下,房主通常可以把承包商填写并签署的许可证申请交给承包商。
任何许可证几乎都要收取一定的费用,费用是按建筑成本的一定比例计算的。然而,对于小的工作,可以申请最低费用。这就是为什么申请许可证要支付工作费用的原因。这些费用有助于抵消检查员和支持的官僚机构的费用。
在挖掘之前打电话
这是法律:在开始挖洞之前,您必须打电话给拥有任何地下实用设施。全国数量为811.致电它,您将与您的定位服务联系。有人将在两到三天内出现,以标记致命的气体,电源和通信线路的近似位置,以便您可以避免它们。除非你用铲子撞出电线,否则没有收费。然后有一个非常大的充电。
获得检查
获得许可证并开始工作后,下一步就是检查。视察的目的是核实工作是否在地点、规模和经批准的材料上进行。检查还可以直观地验证工作是否按照建筑规范进行。重要的是要理解检查并不是为了保证代码的遵从性。遵从始终是项目建设者的责任。审查员只执行定期检查,并且只能验证所观察到的内容。检查是过程的快照。允许和检查不应被解释为对承包商工作的质量控制。
对于甲板,常用检查包括在浇注混凝土之前的脚孔,在覆盖任何部分之前对框架进行粗略检查,并最终检查以验证栏杆高度以及楼梯尺寸是否在代码中。在某些区域和某些设计中,可以在最终的同时进行框架检查。然而,在工作完成后,将任何与结构相关的误差往往更昂贵,因此我鼓励获得单独的框架检查。任何电气工作,如在甲板上添加容器,也需要粗糙和最终电气检查。将气管延伸到甲板上的烤架或火坑?这需要管道检查。
虽然通过官僚机构的工作可能感到一种负担,建设规范,许可证和检查是城市文明的必要部分,即使是在我们自己的房屋上的工作。如果退后,历史表明建设标准很重要。由于建造失败和受伤失败而导致的损失,它们已经成长。
我们预计我们的房屋和建筑物的一定程度的安全性,政府监督施工会使这些社会期望成为可能。除了额外的安全性之外,他们提供的额外安全性,往往增加了额外的费用 - 允许使财产税适当分摊,并将土地记录最新。最终,允许只是一个明智的投资。房子是一项重大投资,并用良好的许可记录销售您的家就像卖汽车全面的维护记录一样。它验证了闪亮蜡以下的值,或在甲板下方的甲板下方。
小贴士:
尽可能地与您的建筑权力正常工作。那些人不是敌人,他们经常被淘汰出局。
当你不明白的时候就问问题,但不要期望建筑检查员成为你个人的代码老师或项目设计师。他们的工作通常是审查和批准。你会经常从他们那里得到更多的服务,但把它看作是一种奖励。
花点时间准备好详细的计划。不要对计划的改变(红线)感到害怕或不安。在纸上介绍他们比在工作现场介绍要容易得多。更喜欢用橡皮擦而不是大锤,把你的计划审查者当作你的盟友。
当潜在的承包商在投标中提到不同的规范要求,或者严重影响成本或设计意图时,直接与建筑主管部门进行检查。牌组经常是不一致的,所以假设可能是错误的。
格伦马鲁森是威斯敏斯特,科罗尔的建筑检验集团,以及基于2009年国际贸易委员会发布的2009年国际住宅典礼的甲板建设作者。
插图:杰奎琳·罗杰斯
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