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由于系统陈旧,有时结构部件不安全,老房子的复杂项目充满了粗心的改造者的陷阱。作为一名装修承包商,我觉得我已经看到了一切:那些在没有计划的情况下花费数十万美元进行装修的房主,那些通过剥夺其特性而使其财产贬值的房主,或者通过放弃宝贵的税收抵免而浪费金钱的房主——简而言之,那些错过了试图恢复旧房子过去辉煌的关键机会的人,他们试图使其成为现代和高效的居住。以下是我在工作中经常看到的错误,以及一些如何避免这些错误的建议。
错误1:没有计划就行动
老房子的翻修通常不会按计划进行,因为经常没有计划。房主们质疑是否有必要在纸上复制现有条件,并认为这一过程是一种浪费。他们问,当我想要的是瓷砖和橱柜时,为什么要把钱花在计划上?此外,在老房子里,人们倾向于立即进行危机管理——例如修复白蚁或地基损坏——而不停下来充分评估未来的需求。
还有一种持久的(而且不正确的)假设,即商人会按照项目的范围进行逻辑上的改进,即使这个范围还没有完全阐明。例如,HVAC短管喜欢把他们的系统放在阻力最小的路径上,比如在一个可能完成的阁楼中间。如果不知道该空间的未来计划,他们不太可能得出“合乎逻辑”的结论,将空气处理器定位出来。
这很简单:以清晰、具体的术语规划和详细说明每次翻新的范围是成功的关键。
错误2:期待“翻转”
我所见过的最常见的错误之一是,投资者将一套老房子作为“修复-翻转”项目。在房地产繁荣时期的许多电视节目中,翻房过程通常包括微小的外观改进——“地毯和油漆”是常见的升级——在短短一个月内购买、修复和出售房子。老房子需要很长时间才能转手。更重要的是,它们需要更多的思考、直觉和计划,而不是在投资者市场上常见的。
如果一个家庭需要所有的新系统和主要的基础工作,这个过程可能超过一年,需要一个专业团队来完成。此外,用于翻转工作的廉价修理可能会对老式房屋造成不可逆转的损坏。乙烯基壁板工作的破坏性只是一个例子:在建筑细节的地方,乙烯基安装人员倾向于破坏它们。
成功的老房子项目需要时间;翻转则不然。这两者很难兼容。
错误3:假设一个不切实际的预算
在旧房改造中,就像在任何项目中一样,必须对成本进行管理,但任何管理水平都不能使不切实际的预算成为现实。虽然一些改造者把旧房子的复杂性和变化无常作为没有预算的借口,但我认为这是一个花更多时间来制作专业、准确和可执行的房子的理由。
在最近的一次当地历史建筑之旅中,一名承包商建议你在预算中增加40%,以弥补他没有想到的超支。我觉得这很不专业。相反,要制定一个真实的预算,并让多个专家过目:合作伙伴、其他项目经理,甚至其他建设者。问问每个人你缺什么。建筑规范协会的编码系统是一个很好的清单;我们的瞄准镜总是遵循这种格式。
在处理环境危害、咨询外部专家以及匹配非库存材料和配件等复杂问题上,老房子增加了定制改造的复杂性。我见过专注于新建筑的建筑商大大低于老房子的踢脚板,出价4英寸。中密度纤维板速度底座时,作业要求定制10英寸。组成的成型。为了安全起见,我在最不可预测的工作上设置了应急津贴。
如果一个有经验的建筑商的报价乍一看很高,这可能只是反映了经常被忽视的小项目。这应该意味着不会有意外。
错误4:团队协作不力
协调通常是总承包商或建筑师的工作,但许多重塑工作没有GC或设计师在场,导致行业隔离。这在老房子改造中尤其成问题。
举个例子:建筑行业的一般规则是,需要进行穿透的行业负责进行穿透——也就是说,管道工用废线穿过墙壁,把洞凿开。这在老房子里并不总是行得通。各行各业在切割石膏时都很紧张,这意味着他们的工作必须与木匠协调。
特别是在老房子里,对隔热、窗户和暖通空调的改进需要从整体上加以解决。如果机械潜艇不知道房子已经喷了泡沫,正在安装防风窗,他总是会把设备弄得太大,使安装和操作更加昂贵。机械行业,尤其是暖通空调行业,需要达成共识。我们花了最多的时间来规划、指定和测试HVAC,这是最复杂的系统。与管道和电气系统不同,它的不当安装也不会被检查人员发现。由于涉及第三方检查,能源之星认证是我们最喜欢的审核暖通空调和信封效率的工具。能源评级人员几乎总能发现建筑商没有发现的东西,这使他们成为质量控制方面的宝贵合作伙伴。
错误5:对环境危害处理不当
石棉和含铅涂料是老房子中最常见的两种环境危害。石棉存在于乳脂、绝缘材料和胶带中,从20世纪50年代到80年代被广泛使用;铅涂料在19世纪80年代至20世纪20年代建造的房屋中使用最广泛。虽然这两种危险都发生在这些范围之外(铅涂料直到1978年),但在这段时间建造的房屋值得高度关注。
石棉和铅有相同的三种补救方法:消除附着材料的危害;移除危害物附着的整个材料;或封装。在几乎所有的场景中,封装都是最好的选择。
由于美国环保署(EPA)新的“翻新、维修和油漆规则”(翻新、维修和油漆规则),减少含铅涂料受到了高度关注。根据该规则,在1978年以前建造的房屋中,破坏油漆表面的承包商必须经过认证,并遵循特定的工作规范,以防止污染。如果你经常在老房子上工作,你应该获得认证。如果1978年以前的房子在你的生意中是例外而不是规则,那么寻找经过认证的拆除和油漆潜艇。
铅检测法既便宜又简单。没有类似的快速石棉测试;可疑的样本必须送到实验室。石棉缓解总是应由专家处理。
与传统观念相反,在许多方面,老房子比新房子对环境的危害更小。没有甲醛或合成材料,更少的胶水和增塑剂。霉菌是当今最主要的家庭健康问题之一,但在老房子里几乎从来都不是问题,因为老房子往往没有干墙和绝缘材料,霉菌就在那里滋生。
错误6:漏水
老房子漏水很多。根据地区的不同,这种空气泄漏可能是能源效率的最大挑战,也是改进的最大机会。
当我们改造旧房子时,我们会定期将能源消耗降低50%到75%,如果起点不是那么令人印象深刻的话,这将是非常惊人的。
在二战前建造的房屋中,使用带状护套而缺乏绝缘的房屋是一种低效的串联方式,这种方式为我们提供了一个跳过典型的20世纪绝缘策略,直接跳到21世纪密封组件的机会。这包括一个密封的爬行空间和密封的阁楼,它把所有的机械系统和管道系统都放在一个有条件的空间里。
鼓风机门测试是识别泄漏区域的最佳方法,它使用一个大的、大功率的风扇来减压并显示空气渗透。一旦这些都建立起来,我喜欢密封和绝缘的同时使用封闭细胞喷雾泡沫。
喷雾泡沫的使用在保护主义者中一直存在争议,他们担心它的不可逆性(一旦喷洒,它就会粘在木头上)。然而,这种观点可能正在改变:国家公园管理局目前正在修订1978年的建议,不鼓励使用喷雾泡沫。
闭孔泡沫在老旧的房子里效果很好,因为它减少了空气渗透,有助于阻挡水分,不像其他绝缘材料,它不吸收进入的水分。对于具有良好水管理策略的现代高性能家庭来说,这可能不是一个问题。但这些技术在我工作过的20世纪早期的房子里是不存在的,在炎热潮湿的南方,潮湿和100华氏度的日子结合在一起,会很快导致墙壁发霉。
错误7:安装新窗口
窗户修理vs。对于老房子的狂热者来说,取代旧房子的争论是一个情绪化的问题。窗口可以是字符定义的,在替换窗口的情况下,可以是字符销毁的。越来越多的购房者认为,如果更换了窗户,历史悠久的房子就不再可取了。
此外,更换窗户的节能效益被夸大了。根据美国能源部(Department of Energy)的数据,一个典型的家庭只有10%的热量损失是通过窗户流失的,而旧窗户的效率并不像你想象的那么低。劳伦斯伯克利国家实验室的一项研究发现,修复后的窗户与风暴窗的效率比平均更换的效率低6%。
也有证据表明,宣传为“免维护”的廉价替换窗实际上是一次性的短期修补品。FHB在2004年发表了一篇文章,指出30%的被更换的窗户使用时间不到10年,与100年前建造的窗户相比,这是令人震惊的,这些窗户只需要一点点维护就可以继续工作。
我尽我所能来保存旧窗户,使它们节能。这可能包括新的玻璃,风雨条,木工工作,和油漆。效率可以通过各种风暴窗选项来提高,包括固定的内部风暴,定制的木质外部风暴和铝制三轨风暴。在一个项目中,我们在现有的单窗格窗框上增加了一块额外的玻璃,以保留历史窗口的外观、感觉和畅通无阻的视野。这需要做很多工作,但在我看来,用一项可能每几十年就需要更换一次的资产来取代一项多世纪的资产是愚蠢的,它可能会降低物业价值,而且不太可能看到投资回报。
错误8:更换而不是修复
窗户并不是老房子中唯一需要修复的部分。定制的壁炉架,手工吹制的玻璃,手工制作的门和硬件都展示了无法完全复制的特性。
并不总是需要推动改进决策的架构美。老式系统,如旋钮管式电气布线,经过安全检查,在某些情况下可以完全正常工作。最重要的是,要抵制因为微小缺陷而更换材料的诱惑。幽灵痕迹——例如,一个标记着曾经为散热器供水管的地方的洞补丁——提供了房屋历史的有形证据。保留这些缺陷有助于讲述房子的故事。
repair-vs。如果不解决最终的替代战略:“内脏工作”(gut job),关于“替代”的辩论就不完整。内脏工作既浪费又具有破坏性,还会让房子失去多年来积累的品格。在一个3000平方英尺的地方。安妮女王的工作(我们无法避免,因为房子的状况相对于计划的改善),我们最终把35吨的材料送到垃圾场,这是估计结构质量的一半。
掏空通常包括去除石膏,这被认为是更好的声音,外观和感觉干墙。由于许多旧的气球框架螺栓的深度不同,以及石膏和板条之间的厚度差异(1英寸),在其位置安装干墙提出了许多挑战。或更多)和最大3⁄4-in。干墙。
如果必须移除或替换真实的材料,应该故意这样做,并有重复使用的意图。任何少于这一点的都是浪费。
错误9:忽视历史税收抵免
历史修复税收抵免是美国住宅业主可获得的最大激励,甚至超过神圣的抵押贷款利息减免。超过30个州都有这样的计划,通过业主的州所得税来退还历史建筑的一部分修复费用。我工作的北卡罗莱纳州提供30%的信贷优惠,可能是10万美元的合格支出可返还3万美元。
也就是说,这些程序不会来找你——大多数都没有得到充分推广和利用——你可能得先做一些功课。符合条件的房屋必须在美国国家历史名胜名录(National Register of Historic Places)上注册(美国约有1%的房屋是这样的),而且项目必须得到该州历史保护办公室的批准。登记册上的大多数私人住宅都被列为历史街区的贡献建筑;在农村地区或具有特定历史意义的建筑中,个人挂牌更为常见。上市过程可能需要两年多的时间。有关信息,请转www.preservationnation.org/issues滚动到“税收优惠”标题。
错误10:忘记记录
记录现有的建筑条件是新建和现有住宅项目之间的根本区别。它涉及更多的工作,这就是为什么建筑师在现有房屋上的费用通常比新房子高。现有条件的物理文件对未来的所有者来说是一种有价值的资源。文件包括家庭资产的清单:景观,地板类型和大小,壁炉,扶手,门窗,橱柜,机械系统,等等。我在一个项目的开始和结束时(税收抵免官员经常要求这些步骤)以及在粗糙的地方做大量的摄影。
数字文件可以让文件轻松地从一个所有者流向另一个所有者,维护家庭的故事,并帮助解决未来的问题。每个建筑商都应该为工作拍照,原因有二。
首先,数码摄影是一个很好的销售工具。你永远不知道什么时候会有人问起你刚刚解决的问题。
其次,记录墙后的情况是非常宝贵的。我们曾经有个螺丝坏了煤气管道。照片准确地显示了线路的位置,所以我们可以用最小的破坏来解决问题。
作为一个额外的好处,记录条件的过程往往有助于房主阐明对他们来说什么是重要的,有助于培养对房屋的长期管理。
错误11:忽视旧房子的资产
老房子提供了两个重新利用空间的宝贵机会,都不需要扩大建筑围护结构。
首先,有一些典型的百年老宅房间,对于现代生活来说,它们的功能已经过时了;正式的客厅和餐厅就是两个例子。一个聪明的改造者会在创造新空间之前找到重新使用这些房间的方法。例如,在改造我1908年的安妮女王(Queen Anne)住宅时,我把正式的餐厅改造成了儿童游戏室。大的口袋门将客厅与游乐区隔开,在娱乐时效果非常好。
其次,老房子通常在阁楼和地下室都有可申请的空间。旧的阁楼通常是用木杆建造的,与今天占主导地位的桁架建筑相比,它们具有延展性,具有广阔的开放空间。在一栋1910年的房子里,我们挖掘并完成了地下室,并将阁楼改造成居住空间。屋顶坡度足够陡峭,可以增加两层楼,将住宅的居住空间从4500平方米增加到4500平方米。英尺至近7000平方英尺。英尺,而不增加一英寸的信封。
虽然完成一个阁楼可能是复杂的,它往往比新建筑的成本更低,并提供了提高能源效率的机会。在这个特殊的房子里,我们将每平方英尺的能源成本降低了一半,降至每平方英尺60美分。每年英尺。
错误12:错过了留下更好房子的机会
我设计的大多数房子都有80到100年的历史。我打开了自塔夫脱(Taft)政府以来就没有打开过的墙,可能要到22世纪才会再次打开。这是百年一遇的机会。这意味着不仅要解决能源效率问题,还要用无污染的产品和耐用的材料来取代我必须淘汰的产品。
在老房子上工作的乐趣之一是它可以帮助你在实践中理解LCA(生命周期分析)。例如,在我的工作中,我看到这种耐用的材料——木材——在经过100年的打磨后,仍然保存得非常好。
新房建筑商没有这种奢侈;对于他们来说,《LCA》只是一款纯粹的理论游戏。当我们安装新的护套电缆时,我们会误以为这条新电线会永远使用,但事实并非如此:我曾在一座百年维多利亚式建筑上工作过,这是它的第三个电气系统(从kno带管到BX到护套电缆),第三个管道系统(从铅到铜到PEX和铸铁/PVC),以及第四个暖通空调系统(从煤炭到燃油到天然气到热泵)。由于系统的平均寿命为25至35年,如果不计划更换它们,那将是疯狂的。
我们面临的问题是:用什么来替代?我们可以在老房子上工作,但我们的头脑需要面向未来。例如,信息技术正在爆炸式增长,所以如果你还没有安装光纤线路,你至少应该考虑一下将来有人会怎么做。扩大你的时间范围是老房子成功工作的关键。尊重过去的世纪,同时为下一个世纪做准备。
想了解更多关于老房子翻新的信息,请查看房屋维修及翻新光碟选自The Best of良好的住宅建筑.
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有趣的是,在FHB的另一篇文章中,由于节能,建议使用三层玻璃窗户。
北卡罗来纳州不是缅因州,也不是明尼苏达州,也不是科罗拉多州,也不是平原州,也不是怀俄明州,爱达荷州或蒙大拿州。因此,除非你是在北卡罗来纳州装修,否则关于更换或翻新窗户的评论是完全错误的。而且是劳动密集型的。一些窗户制造商提供具有隔热、现代功能的窗户,这些窗户在外观上与老式的、漏水的、容易维护的窗户完全相同。而且,不管能源部的那些白痴怎么说,整个开幕式和组装最终都更加节能。在Fine Homebuilding上有太多的文章鼓励劳动密集型的材料和实践,这对房主来说意味着浪费了$$$。