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在新都市主义(New Urbanism)和本地食物运动的角落,一种新型社区正在兴起:一个围绕有机农场建造的紧密社区。随着数十个这样的社区迅速被填满,还有数百个社区正在规划阶段,“农业社区”是后危机时期房地产市场的成功故事之一。
农业综合体是一个有计划的开发项目,结合了集群住宅、广阔的自然景观和从农场到餐桌的生活方式。它包括市场、社区支持农业(CSA)接送点、社区厨房和教室区域,以及数英里的步道——所有这些都是人们自然相遇和分享经验的地方。
随着以农场为基础的社区成为头条新闻,开发商正在迎头赶上,这些社区的销售火爆,房价上涨了10%至25%。开发商还喜欢这样的做法:密集的住房和配套设施可以节省数百万美元用于修建街道和下水道。
年轻的购房者对健康食品和亲身体验的生活更感兴趣,而不是高尔夫球场和郊区扩张,他们被这些开发项目的可步行性和社区感所吸引。婴儿潮一代对不久前还很常见的简单快乐感到怀旧,他们也纷纷涌入。
“我无法想象住在其他任何地方,”凯蒂·克里奇利(Katie Critchley)说,她和三代人住在凤凰城都会区占地160英亩的Agritopia的三套房子里。“住在这里的大多数人都想互相了解,互相支持。农场和服务的可达性使它成为一种方便的生活方式,所以我们有更多的时间专注于我们的关系。”
自20世纪60年代以来,保护自然区域的开发就一直存在。“开放空间比高尔夫球场便宜,”城市生活研究所(Urban Living Institute)的埃德·麦克马洪(Ed McMahon)说,该研究所位于华盛顿特区,是住房和土地使用方面的思想领袖。“最初的想法是利用市场作为保护的工具。”
虽然早期的农业社区是围绕现有农场建造的,但目前的第一个作物是1994年在芝加哥附近668英亩的农村地区破土动工的Prairie Crossing社区。
“开发商的信念是,一种生态上可持续的食物生产方式应该是任何社区的一部分,”迈克尔·桑兹(Michael Sands)说,他帮助建立了自由草原基金会(Liberty Prairie Foundation),这家非营利组织拥有草原十字路口的农田,经营着一系列教育项目,并致力于保护农场的未来。“他们希望居民有机会购买新鲜食品,看看种植是什么样子的。”
内森·阿伯格2004年搬到草原路口。他的儿子们在当地的小学上学,这所学校有环保课程,提供从农场到餐桌的午餐,大儿子在其中一个农场工作。他说:“我们知道,我们可以用这笔钱在其他地方买到更大的面积,但Prairie Crossing拥有我们想让两个儿子在成长过程中体验的一切。”
所有迹象都指向一种趋势。Agritopia、Prairie Crossing和其他农业社区经常为开发商提供参观服务,并成为弗吉尼亚州威洛斯福德(Willowsford)等社区的样板。威洛斯福德是一个拥有2100套住宅的开发项目,2011年售出了第一套公寓。麦克马洪说,城市生活研究所“每隔一天”就会接到一个关于新农业的电话。
这些以农场为基础的新社区为房屋本身带来了同样的周到。例如,在Agritopia,开发商选择了多样性而不是相似性,混合了几种经典的平房和小屋风格。门廊面向街道和邻居,而不是车库和墙壁,这些房屋有洒水装置,这样消防部门就会批准狭窄的街道,这样可以降低驾驶速度,鼓励步行和参观,而不是开车和隔离。
如今,Prairie Crossing拥有一个利润丰厚的50英亩农场,向居民和周围社区的成员出售农产品,并作为新农民的孵化器。但成功需要耐心和决心。
虽然基础设施节约和免费营销是开发者所理解的,但农业却不是。农场必须尽早到位,以产生吸引购房者的嗡嗡声。即使在Agritopia,开发商是一个农民家庭,农场经营也花了10多年的时间才实现盈利。这就是为什么大多数农场都是由开发商和房主补贴的。这是有风险的;当最后一套房子卖出去时,开发商可能会离开,房主协会的优先事项往往会随着时间的推移而改变。
将农业纳入住房开发的挑战始于规划阶段。一个农场需要的资金比许多开发商意识到的要多——土地、建筑、设备、灌溉——而保持适当的土壤条件又为其成功增加了另一层复杂性。“建房子比建农场容易,”Agritopia背后的家族成员乔·约翰斯顿(Joe Johnston)说。
其次,对于一个以开发为基础的农场来说,通过csa和农场摊位支持零售销售,并向餐馆提供批发产品——这是两个主要的盈利途径——农民不能仅仅种植一两种经济作物,然后卖给经纪人。Agritopia的农场种植了300种不同的水果、蔬菜和草药。这意味着开发商需要找到一个特殊的农民,他不仅灵活,而且具有创业精神,深深致力于使命,能够成为农场现在和未来居民的形象。在找到合适的夫妇之前,Agritopia换了四个农场经理。
Prairie Crossing和Agritopia的管理层建议创建一个拥有并租赁农田的非营利组织,以确保农场及其项目的未来。他们还认为,对农民来说,拥有和经营自己的企业是至关重要的,这就产生了一种强烈的激励,让他们关注底线。农场设计和咨询公司Agriburbia的昆特•雷德蒙德(Quint Redmond)等该领域的其他人支持外部管理方法,类似于高尔夫球场和游泳池的模式。“你的孩子仍然可以成为救生员,”他说,“而CSA就像在游泳池买会员一样。”
雷德蒙德正与30家开发商合作,计划在全球范围内建设新的农业社区,其中包括在上海建设一个占地1000英亩的健康社区,以及在科罗拉多州建立一个“管家”模式。在这个模式下,潜在的农民将购买一块包括农场在内的地块,在那里种植农作物,生产增值产品,比如生产有机牙膏的薄荷,或生产精酿啤酒的大麦和啤酒花。事实上,“增值”是许多农业社区的话题,以手工食品和即食食品的形式,它们比生蔬菜有更大的市场和利润。
今天,即使是最大的农业农场也只能提供其居民食用的一小部分食物。雷德蒙德承认:“这只是向当地食物演变的状态。”“我们正在创造一个多功能的景观,”弗吉尼亚州威洛斯福德的首席农民迈克·斯诺(Mike Snow)说,“我们才刚刚开始。”
伊利诺伊州格雷斯莱克的草原十字路口
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自由草原保护区的一部分——3200英亩公共和私人拥有的土地,包括自然保护区、森林保护区、农场和小径——草原十字路口是第一个以农场为基础的开发项目之一,也是许多其他项目的原型。
Prairie Crossing始建于1994年,占地677英亩,靠近通往芝加哥市中心和奥黑尔机场的铁路线交界处,在不到40%的土地上聚集了359户家庭,36套公寓,一所特许学校,一个健身中心,一个马棚和一个作为社区中心的历史悠久的谷仓。剩下的土地被保留为一个有机农场,一个用于娱乐和雨水管理的湖泊,以及一条穿越原生景观的10英里步行道。
房屋沿着开阔的空间展开。Sunny Sonnenschein解释说,除了使地块看起来更大之外,这“使出门和连接到区域步道系统变得更容易”,她从社区开始就和家人住在Prairie Crossing。“我们也很高兴知道草原穿越农场正在改变人们对土地使用的看法,以及21世纪郊区县的可能性。”
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Agritopia,吉尔伯特,亚利桑那州
Agritopia是一个农场家庭努力打造都市农业新模式的结果,因为更大的凤凰都市圈在他们周围关闭。它包括一个16英亩的有机农场和160英亩土地上的600户家庭。
2000年,乔·约翰斯顿(Joe Johnston)率先提出了一项发展计划,满足了他父母和兄弟们的目标:让人们可以步行,打破人与人之间的障碍,创造一种更简单、更丰富的生活。狭窄的绿树成荫的街道和小路将住宅、农场、花园、学校、公园和商业区连接在一起,形成一个类似传统村庄的网络。
“我们有朋友住在Agritopia,”居民Belinda Belanger说,“我们花了很多时间在附近。总有一些事情发生,我们讨厌深夜开车回家,而其他人只是穿过街道或跳上自行车。
“我们期待着在果园里‘自己采摘’的日子,我们喜欢农场摊位上的荣誉制度,”Belanger继续说。“我无法告诉你有多少次我们停下来只是为了看看我们能带什么回家。这里有一种来自农业环境的和平与宁静感。”
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维吉尼亚州劳顿县威洛斯福德
在华盛顿特区外约30英里处,在传统农田和郊区的交汇处,坐落着一个2011年开业的农业园区。威洛斯福德现在是全国最大的农业区之一。一半的土地是开放空间;其余部分包括四个村庄,附近有公园、露天剧场、雪橇山、狗公园、露营地、度假风格的游泳池和一个步道网络。
威洛斯福德农场种植了150多种蔬菜、草药、水果和花卉;饲养几种家畜;主持课程和晚宴;并通过CSA计划、农场市场和向餐馆批发的方式销售产品。
正是这个农场吸引了吉尔·诺顿和她的家人来到威洛斯福德。她说:“我们很高兴能够与农民接触,了解他们在哪里以及如何种植粮食。”“我很高兴我们的孩子能够理解天然食品的来源。他们真正理解什么是季节性饮食、本地饮食和可持续饮食。我们在农场做志愿者,我们在农场摊位上通过我们的CSA份额购买新鲜农产品,这是一个充满活力的社区聚集点。我们上烹饪课,用的是新鲜的农场食材,我们的孩子也会这样做。”
威洛斯福德成立了一个非营利组织,拥有农场和空地,并聘请了农场运营主管迈克·斯诺(Mike Snow),他从一开始就在那里。“虽然我在农场没有股权,但我也没有债务,”他说。斯诺被赋予了很大的自主权,他希望在最后一套房子出售时,农场能够自给自足。
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我希望在我买第一套和第二套房子的时候就能买到阿格里hood。事实上,我必须开车10到30英里去农贸市场,那里很少有有机食品可供选择,而且只有在夏季才有。我可以看到管理这样的社区变得越来越困难,但这是一个值得社区生活的范式转变,我希望它能起作用,成为更多的规范。