翻转房子的五步指南
对于那些刚开始做这项工作的人来说,翻房的过程可能会让他们不知所措。遵循以下五个步骤,确保你的翻转成功并获得更大的回报。
步骤1:找到一个属性
尽管所有的买房方法都是可行的,但许多炒房者更喜欢房主直接销售(称为“房主销售”或FSBOs)。这些业主通常非常有动力出售,不需要支付房地产经纪人的费用,而且比拍卖有更多的时间来评估房屋。但找到这些特性并不容易。有些人发送直接邮件;一些人使用社交媒体。不管你决定怎么做,如果你想避开房地产经纪人和拍卖,就告诉他们你正在寻找房产。
步骤2:确定修复后价值
找到属性后,确定其修复后值或ARV。这是在你完成必要的更新和适当的升级后,你可能出售房子的价格。抗逆转录病毒药物是推测性的,但你的成功取决于它,所以你不能在这里做足够的研究。了解一下你正在考虑工作的社区,找出这个地区的买家和价格区间的价格,并研究一下最近的可比销售或比较。银行不会对一所房子进行抵押,除非评估向他们保证房子是贷款的抵押品。由于评估是基于比较,你的ARV也应该是。
第三步:计算一下
一旦你确定了房产的潜在抗逆转录病毒(ARV),就该计算出你能为房子支付多少钱,同时还能盈利。全国各地炒房的人都使用相同的基本公式来确定他们的最高购买价格。这个方程给出了一个起点;每笔交易都需要根据具体的预计成本和情况进行微调。要做这个计算,你需要有一个翻新和维修的预算和时间表。时间表将帮助您确定可能的财务成本和持有成本。你需要有一个目标利润率。大多数投机者的目标是获得抗逆转录病毒药物15%的利润。公式很简单:ARV减去成本、利润和翻新预算等于购买价格。这里有一个例子:
修理后价值50万美元
-财务和持有成本7.5万美元
- 75000美元的利润目标(15%)
- 5万美元装修预算
购买价格
如果你不能以这个价格买到这所房子,最好是离开,另觅他处。在数学和过程中的不确定性中有太多的猜测,给方程式增加了更多的风险。
第四步:购买房产并开始工作
两种减少利润的方法是破坏翻新和维修的预算和/或时间表。你的翻新和维修计划应该基于买家在你的特定市场愿意支付的价格。在许多市场中,“升级”永远不会从注重成本的买家那里获得回报——它们只会降低你的利润。此外,每增加一天的翻新和维修时间,你的持有成本就会增加。在翻转过程的这个阶段,你的工作是保持专注于执行计划,以保持最后期限。
第五步:卖出获利
一旦你完成了装修和维修,不要浪费任何时间让你的房子回到市场上。在等待出售的过程中,你不仅会继续产生持有成本,而且市场变化的可能性也会增加。如果你做了调查,你的房产现在对那些在你的投机ARV价格范围内寻找你家附近房屋的买家来说,是很有市场价值的。
要更全面地了解这个过程,请查看完整的文章。
虽然有回报而且经常令人兴奋,但炒房并不是一件容易的事。这五个步骤概述了这个过程,以便向您展示大局。在完整的文章中,我们帮助解释承担这样一个项目所需的投资心态,所涉及的不同类型的成本,以及成功计划的关键。
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