几个月前,我们在佛罗里达州的墨西哥湾沿岸完成了一个定制住宅。一位邻居对我们整洁有序的工地印象深刻,他让我们去看他们外阳台上的一个漏水处。这房子已经建了三年了。它包括车库层上的两层起居层,两层的两侧都有阳台。
当时能看到的是一楼上方的石膏板天花板上有一个小洞,雨后水就会从那里滴落下来,柱子和横梁上的灰泥也有裂缝。(见照片)。这些裂缝不同于正常的收缩裂缝。灰泥表面有因膨胀而移位的迹象。我们已经对一些类似的项目进行了修复工作。我们的经验是,裂缝的大小和位移是水存在的迹象被困在灰泥墙后面。湿的护套膨胀,线材生锈,导致裂缝出现。
在这种情况下,船主已经聘请了一名检查员,他拍下了甲板上干净、干燥的胶合板的照片。我们曾希望损坏可能会及早发现,这样我们就不必进行重大的结构维修。即便如此,我们从过去的经验中知道,隐性损害可能是广泛的。我们建议进行调查,包括移除泄漏处周围的干墙,泄漏处上方的松动瓷砖,并在最严重的灰泥裂缝处涂上灰泥。根据我们的调查结果,我们将推荐一个修复计划。
当我们拆除干墙天花板时,我们看到沿甲板外缘的胶合板完全被水和霉菌污染了。当我们移走上面的瓷砖并探查胶合板甲板时,它已经腐烂得很严重了,我可以把我的小刀完全刺穿甲板,没有比泡沫塑料更大的阻力(见图)。显然,阳台上的瓷砖在主人搬进来后不久就松动了。承包商派人把瓷砖拆下来重新安装。干这活的人用磨床把瓷砖缝凿开了。他们几乎在每个接缝处切开玻璃纤维防水层。
我们从一根柱子和一段裂缝明显的梁上去掉了灰泥。我们发现甲板边缘的闪光在柱的两边都停止了。水进入了柱子周围的框状框架,并横向扩散到梁中。幸运的是,这些六乘六的柱子经过了压力处理,仍然完好无损。(见照片)。
根据我们的调查结果和裂缝的程度,我们意识到我们必须拆除两个甲板上的所有瓷砖,拆除柱子和横梁上的灰泥,更换腐烂的胶合板,应用新的防水系统,并安装新的瓷砖和灰泥。这将需要拆除整个房屋正面和侧面的扶手和脚手架。
业主对这幢已有三年历史的定制住宅所需的工程范围和费用感到震惊,但他别无选择。问题是显而易见的。由于他们要花这么多钱,他们要求我们把阳台的一些区域围起来,这样他们至少可以用这笔钱获得一些额外的平方英尺。我们请了一位建筑师和业主一起设计增加的空间。的工作被批准了,我们开始拆除。
当我们从梁系统上移除灰泥时,我们发现损坏的范围甚至比我们有限的勘探工作所显示的还要大。大部分周长梁在立柱位置受损。其中一些已经严重腐烂,需要彻底更换。我们最终更换了横跨车库的微型横梁,以及几个地方的整个2×12横梁。我们还必须拆除和更换大部分其他2×12梁的外部层。我们必须请一位结构工程师来为承重构件设计一个修复系统。
从照片中可以看出,阳台甲板系统中的水分仅用了三年时间就将结构框架从新的退化到灾难性的破坏边缘。房梁已经腐烂了一半以上,在我看来,阳台离倒塌也不远了。结构工程师同意我的看法。
相比之下,我们正在做的另一个项目,隔壁是一栋已经建了三年的止赎房屋。该住宅的框架阳台系统从来没有防水过,由框架上的原始胶合板组成,下面没有干墙或覆盖物。甲板系统是灰色的,表面风化,但结构成员基本完好无损。
是什么导致了这两种结构在风化方面的差异?两人年龄相仿,骨架相似,接触的天气也几乎相同。未完工且未受保护的那个相对完整地存活了下来。完工的房子里的那个已经腐烂到了需要更换的地步。
我花了很多时间在建筑科学课程上,寻找建筑的最佳实践。我们在这个项目上看到的破坏与水分运动理论的预测是一致的。水从潮湿的地方流向干燥的地方,湿度/温度的差异越大,水的移动速度就越快。当建筑物表面在白天变热时,被困在墙壁中的水的蒸汽压会显著上升。基本上,它变成蒸汽,并被驱动到木材中(在建筑科学术语中,这是蒸汽驱动,它从温暖干燥的地方移动到凉爽潮湿的地方)。此外,由于它被房屋包裹物和灰泥覆盖,木材保持湿润,为霉菌生长提供了最佳条件(霉菌以木材为食)。这栋被取消赎回权的建筑不受天气影响。它没有水被困住,它能够变干(温度和湿度是平衡的)。因此,它只有表面的损伤。
我们发现的情况强化了我的许多课程的主要重点。水甚至会进入建造良好的建筑物;好的设计可以让它再次流失。这种破坏也表明了基础施工技术的重要性。在这种情况下,每个柱-梁连接处的不当闪光使水容易进入房屋的关键结构区域。闪光缺陷造成的结构破坏比玻璃纤维甲板膜切割造成的结构破坏更大。一旦水穿过甲板,它就在托梁之间的一个开放区域。有足够的空气流动使托梁干燥。然而,梁上的水被困在灰泥和房屋包裹物后面,无处可去,只能进入树林。
随附的图片显示了我们修复结构后阳台的细节。我和一些承包商同事谈过,他们都认为室外阳台是住宅中最具挑战性的防水问题之一。我们一直在寻找更好的系统。在这种情况下,我们使用了Seal-O-Flex系统。
我们首先去除腐烂的胶合板和玻璃纤维防水的松散部分。我们还将灰泥削减到甲板上方约6英寸,这样我们就可以将甲板到墙壁的区域闪光。安装了新的胶合板,并在甲板上安装了固定的屋顶基板。混凝土瓦支撑板放置在基板上,用最小的钉子和聚氨酯泡沫固定,用于屋顶瓦的粘合(用于提升)。Seal-O-Flex膜应用于混凝土背板上,并卷起甲板到墙壁的区域。所述膜系统包括液体涂敷丙烯酸涂层、织物增强层和镘刀级丙烯酸面涂层。
防水固化后,我们确保墙壁上的房屋封条没有粘在甲板密封条上,甲板密封条在房屋封条下面。我们想要确保任何从墙上流下的水都能从墙的底部逸出。甲板系统和墙壁之间的连接在修复情况下是极其困难的,但我能看到的唯一替代方案是去除所有的灰泥,从头开始。
当我们在梁上更换灰泥时,我们正在使用灰泥止水带和j型头细节,这将在梁的底部留下一个小槽。槽应该允许任何水进入后面的灰泥再次排水。
房屋的损坏本可以通过对闪光和灰泥细节的微小改变来避免。当我们得到一套计划时,我们会检查防水细节。我们试图找到困难的闪烁细节,并与建筑师合作,使他们更容易建造。在施工过程中,我们回顾了现场的闪光细节,并在关闭内墙之前对窗户进行了水测试,以便发现任何可能被遗漏的东西。一旦我们干了,我欢迎大雨天,因为这给了我们一个额外的检查机会。虽然审查和测试增加了项目的时间和成本,但它比修复一个泄漏窗口的成本要少。
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很棒的一课,但这真的是你们展示这组照片和叙述的唯一方式吗?我厌倦了四个“幻灯片”,“点击放大”,再点击一次,因为我的浏览器(和大多数人一样)会自动将大图片放入浏览器窗口,但附带的说明文字仍然太小,无法阅读,然后点击后退按钮,只会重新加载主故事页面,记住下一组照片,点击放大,返回,等等。然后我阅读文章文本作为一个独立的,但重复伴奏?图片胜过千言万语;为什么要让他们这么不连贯地这么做呢?你的书和其他书面材料通常写得很好。这显然是“有更好的办法!”
我同意John M的观点,因为这篇文章的表述不连贯,我差点就把这篇文章关闭了,但我决定继续写下去,因为我的前门和露台的法式门上都有一些霉菌和腐烂,我想也许我可以从这篇文章中吸取教训。
为什么不把照片放到文字里,就像许多其他的文章一样。
谢谢你的信息,尽管如此。
苏
约翰:谢谢你的反馈,也谢谢你花时间阅读这篇文章。这是我的第一个帖子,我意识到它加载后,它将很难阅读。我本来准备好了这篇文章要印出来,文字和照片应该放在一起。当我发现我有12张照片的限制时,我把页面转换成图像,以保持在限制内。一旦装上子弹,我就发现它们太小了。
如果有人感兴趣,我可以把照片和评论的pdf文件通过电子邮件发送给你。
我也会检查一下网络编辑,看看我是否可以取下图像并加载新的。我剔除了一半的图片,得到了12张,但我认为它们将讲述大部分的视觉故事。
杰夫狼
我看到人们在讨论如何给这些外部封闭空间通风。无论多么注意防水,这些封闭的区域都会产生湿气,我怀疑在这样炎热的气候下,你很快就会腐烂/发霉。就拿屋顶上那些预制的短柱/柱子来说……即使是这样的空间,如果它是中空的,它必须通风以防止水分积聚——它没有办法出去,即使是一个小的泄漏也会让水分积聚而不消散。此外,我也不希望在这些字体空间中指定所有经过压力处理的材料(托梁、胶合板、梁、柱等)。你只需要看看图片中处理过的柱子和未处理过的胶合板和托梁之间的区别,就能看出使用处理过的材料建造建筑的价值。
Wmheinz有一个有趣的问题,如果阳台底部的横梁之间有通风口,它能撑多久?
不错的文章,感谢你花时间发帖。顺便说一句,似乎9/12号照片没有正确上传…对我来说,只有一个缩略图。如果可以的话,我想收到你的PDF照片。我们怎么能做到呢?
伟大的文章。谢谢你的发帖。不要太在意上面的批评。有些人忘记了,当别人给予他们一些东西时,他们应该心存感激,并且在要求更多东西之前可能会三思而后行。
就我个人而言,我明白了。从现在开始,我会看着闪影。
我同意WDMichael的观点——这篇很棒的文章传达了一个很好的信息,有些人可能会错过。当涉及到由建筑缺陷引起的水侵时,细节总是决定成败的关键。非常昂贵的损失几乎总是可以通过关注细节和预先花费几美元来避免-特别是在建筑围护结构的关键元素上,如闪光灯。
我在佛罗里达州建了20多年的房子,我可以证明阳台、栏杆、柱子和栏杆支撑可以给这些地区适当防止水入侵带来的挑战。然而,每个建筑商都可以获得大量的信息,从材料制造商的安装说明,建筑科学资源等等,以帮助提供经得起时间和元素考验的高质量安装。
我希望这个不幸的房主已经向原来的建筑商寻求法律追索权,以收回一些(如果不是全部的话)与这次维修相关的费用。在佛罗里达州,建筑缺陷的时效为10年,设计过失的时效为4年(如拐角处的闪光细节不佳),两者都比原建筑的3年寿命要长。
谢谢你贴出这篇文章和照片。
对所有人,我很抱歉没有尽快回复。我没有意识到我有额外的评论。
Wmheinz询问了空间的通风问题。我们详细介绍了我们的灰泥完成与排水平面后面,我们在我们的灰泥停止底部留下哭泣,让任何水分得到后面的灰泥干出来。我们还没有把箱子里的气体放出来。我们的经验是在灰泥和胶合板之间或从外到内的泄漏点发现水渍。在封闭空间内,我还没有看到太多潮湿损坏的证据。我们的甲板细节取决于下面的天花板材料。我们没有故意允许排水沟或空气流通。我会考虑将来提供空气流通。
Bob1998问,在这种情况下,发泄是否会有所帮助。我觉得排水管和空气流通对甲板没有帮助。大部分损坏发生在瓷砖和胶合板之间或灰泥和胶合板之间。在这两种情况下,我们都小心地创建了一个排水平面。
建筑商夫人提到向建筑商追索。不幸的是,他失业了。我不知道车主是否有足够的信息来追查他的保险公司进行索赔。
太平洋蓝公司询问是否可以拍照。如果你把你的联系方式发给我,我很乐意给你发照片。我们公司的邮箱是(电子邮件保护)
优秀的技艺。谢谢你的帖子。