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对于我们这些不能在买新房或二手房时直接开支票的人来说,由于有了节能抵押贷款(EEMs),支付节能费用可能会更容易一些。与不考虑预期水电费的常规抵押贷款不同,EEM认为,拥有节能房屋的房主支付的水电费较低,因此能够支付包括与节能相关的额外成本在内的抵押贷款。除了让那些可能无法提前支付升级费用的房主负担得起能源效率外,EEMs还为房主提供了更大的抵押贷款利息税收减免,同时降低了他们的能源成本。eem也可以用于房屋再融资。
不幸的是,由于抵押贷款行业以及州和联邦政府没有在推动eem方面投入太多精力,大多数现有和潜在的房主从未听说过eem。此外,许多EEM贷款机构要求进行能源审计。(他们不一定关心能源效率;他们只是想确保现有的或拟议的升级是划算的。)这可能会让不熟悉此类审计的借款人望而却步。然而,随着建筑能效法规越来越严格,能源审计也越来越普遍,对EEMs的需求可能会增长。
除了这里讨论的三个选项之外,几个州也有自己的项目来让节能房屋更容易负担得起。例如,科罗拉多州能源办公室已经与科罗拉多银行和富国银行合作,为购买新能源之星住房的贷款成本降低1%,贷款成本不超过50万美元。
传统的额
向房利美出售贷款的贷款人提供了传统的EEM,任何有资格获得传统抵押贷款的人也可以获得EEM。为了使房屋符合EEM的资格,它必须经过认证的家庭能源评级系统(HERS)的评级者的能源审计。对于已经节能的新房子或现有房子,审计报告必须验证预期的公用事业成本将足够低,以补偿更高的抵押贷款支付。对于低效的现有房屋,报告必须提出具体的能源改进建议,估计实施这些改进每月为借款人节省的费用,并验证改进将具有成本效益。
房利美允许为现有房屋的能源升级提供融资,融资金额不超过房屋评估价值的10%(包括这些升级)。贷款方必须为用于能源升级的那部分贷款设立一个托管账户,在工程完成后,这笔钱就会返还给借款人。房利美还将向贷款机构提供250美元的信贷,转交给借款人,以帮助支付HERS审计的成本。房地美本身并没有EEM项目,但它允许贷款人将能源升级的成本计入贷款总额,并将债务收入比提高到通常的36%以上。
弗吉尼亚州额
退伍军人管理局为合格的军事人员、预备役人员和退伍军人提供EEMs,作为退伍军人家庭贷款的一部分。贷款中与能源相关的部分上限为3000美元,其中包括记录在案的改进成本,但不包括能源审计;如果是由HERS审计或由当地公用事业公司审计,则上限为6000美元。超过6000美元的抵押贷款需要事先获得退伍军人事务部的批准。如果在贷款结束前改善工作没有完成,贷款人可以建立一个托管账户,包含完成改善工作所需的金额。VA eem只能用于购买或再融资现有住房。
FHA额
1992年,当联邦住房管理局(Federal Housing Administration)在五个州启动EEM试点项目时,很少有传统的EEM被发放。1995年,当FHA在全国范围内扩展这一项目时,EEMs获得了小幅提振,尽管EEMs在FHA承保的抵押贷款中仍只占很小一部分。FHA eem适用于符合FHA保险贷款收入要求,且不要求支付超过基本抵押贷款所需金额(3.5%)的首付的买家。
联邦住房管理局EEM计划用于能源改善的最大金额并不容易计算。其上限为以下条件之一的5%中的较低者:(1)房产价值,(2)独栋住宅面积中值的115%,或(3)符合贷款限额的150%(该限额限制了房利美和房地美可以购买的贷款规模;在美国的大多数县,2014年是41.7万美元)。在任何情况下,贷款中与能源有关的部分的数额不得超过预计节省的数额,但也可包括最高200美元的所需能源审计费用和结帐费用。FHA EEM可用于购买新房或二手房。
图片:Mark Teskey建筑摄影